Kira Sözleşmesi Fesih Sebepleri ve Hukuki Süreç Rehberi 2026

Kira Sözleşmesi Fesih Sebepleri ve Hukuki Süreç

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 347 ile 356. maddeleri arasında düzenlenen katı kurallara tabidir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü bir şekilde korunmaktadır. Kira sözleşmesinin feshi, kiracı ve kiraya veren açısından farklı koşullara bağlanmıştır. İzmir kira avukatı olarak fesih ve tahliye süreçlerinde müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sunuyoruz.

Kira sözleşmesinin hukuka uygun şekilde sona erdirilmesi, bildirim sürelerine ve usulüne uyulmasını gerektirir. Aksi halde yapılan fesih geçersiz sayılabilir veya tazminat yükümlülüğü doğabilir. Bu yazıda kiracının ve kiraya verenin fesih hakları, tahliye sebepleri, bildirim süreleri ve güncel Yargıtay kararları detaylı olarak ele alınmaktadır.

Özet

• Kiracı 15 gün önceden bildirerek sözleşmeyi feshedebilir; ev sahibi süre bitimi nedeniyle fesih yapamaz
• Kiraya verenin fesih hakları kanunda sınırlı sayıda belirlenmiştir (numerus clausus)
• İhtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve 10 yıl uzama başlıca tahliye sebepleridir
• Yeni malik edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim yapmalıdır
• 2023'ten itibaren tüm kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunludur

Kiracının Kira Sözleşmesini Fesih Hakkı

TBK m. 347 uyarınca kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih hakkını kolaylıkla kullanabilir:

Belirli süreli sözleşmelerde: Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim yapılmazsa kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzar.

Belirsiz süreli sözleşmelerde: Kiracı, 3 aylık kira dönemi sonunda, dönem sonundan en az 1 ay önce fesih bildiriminde bulunabilir.

Aile konutu özelliği: TBK m. 349 uyarınca aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Kiraya Verenin Fesih ve Tahliye Hakları

Kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmesi yalnızca kanunda belirtilen sınırlı sayıdaki sebeplere dayanabilir. Süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir.

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açması mümkündür. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hakkında detaylı bilgi için ilgili yazımızı inceleyebilirsiniz.

2. Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350/2)

Taşınmazın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli olup bu işler sırasında kullanımı imkansız ise kiraya veren tahliye davası açabilir.

3. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351)

Taşınmazı satın alan yeni malik, kendisi veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı varsa edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava açılabilir.

4. Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1)

Kiracının kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi halinde, taahhüt edilen tarihte tahliye davası açılabilir veya icra takibi başlatılabilir. Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

5. İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)

İki haklı ihtar yoluyla tahliye, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez geç ödemesi sebebiyle gündeme gelir. Her geç ödeme için kiracıya yazılı ihtar gönderilmeli ve ihtarlar farklı aylara ait olmalıdır.

6. On Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347/1)

On yıllık uzama süresi dolan kira ilişkilerinde kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bildirim Süreleri ve Şekil Şartları

Her fesih sebebi için farklı bildirim süreleri ve usulleri bulunmaktadır:

Kiracının feshi: Süre bitiminden 15 gün önce yazılı bildirim yeterlidir. Bildirim noter aracılığıyla yapılabileceği gibi adi yazılı şekilde de yapılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye: Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uygun olarak dava açılır.

Yeni malik bildirimi: Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapılması zorunludur. Bu süre hak düşürücü süredir.

10 yıl uzama: Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı fesih bildirimi yapılmalıdır.

Bildirim ispat açısından noter aracılığıyla yapılması kesinlikle tavsiye edilir. Adi yazılı bildirim geçerli olmakla birlikte tebliğ ispatı güçleşir.

Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur. Bu düzenleme tahliye davaları dahil tüm kira davalarını kapsar. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir.

Güncel Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4166: İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde TBK m. 329 uyarınca altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulması gerektiğine hükmetmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4052: Tahliye taahhütnamesinin kira ilişkisi kurulduktan sonra alınması halinde kiracının serbest iradesiyle imzaladığının karine olarak kabul edileceğini ve taahhütnamenin geçerli sayılacağını belirlemiştir. Kiracının baskı altında imzaladığını ispat yükünün kendisine ait olduğu vurgulanmıştır.

Bu kararlar, fesih ve tahliye davalarında usul kurallarına uyulmasının ve bildirimlerin zamanında yapılmasının kritik önemini ortaya koymaktadır.

Pratik Senaryolar

Senaryo 1 — Kiracının kendi isteğiyle tahliyesi: Hasan Bey, 3 yıldır oturduğu daireden taşınmak istemektedir. Kira sözleşmesi 1 Haziran'da sona ermektedir. Hasan Bey'in en geç 17 Mayıs tarihine kadar ev sahibine yazılı bildirim yapması gerekir. Bu bildirimi yaparsa sözleşme 1 Haziran'da sona erer ve herhangi bir tazminat yükümlülüğü doğmaz.

Senaryo 2 — Yeni malik ihtiyacı: Selin Hanım oturduğu daireyi yeni bir kişi satın almıştır. Yeni malik, dairede kendisi oturmak istemektedir. Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde Selin Hanım'a noter aracılığıyla yazılı bildirim yapmış ve 6 ay sonra kiracıyı çıkarma koşullarını yerine getirerek tahliye davası açmıştır. Mahkeme ihtiyacın gerçek ve samimi olduğuna kanaat getirerek tahliyeye karar vermiştir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı kira sözleşmesini nasıl feshedebilir?

Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise 3 aylık fesih dönemi sonunda 1 ay önceden bildirimle fesih yapılabilir.

Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?

Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda belirtilen sınırlı sebeplerle çıkarabilir: İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350), yeniden inşa ve imar (TBK m. 350/2), tahliye taahhütnamesi (TBK m. 352/1), iki haklı ihtar (TBK m. 352/2), 10 yıllık uzama süresi (TBK m. 347) ve yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351).

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet, TBK m. 351 uyarınca taşınmazı satın alan yeni malik, kendisi veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı varsa edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

10 yılını dolduran kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet, TBK m. 347 uyarınca 10 yıllık uzama süresi dolan kiracı, kiraya verenin uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmasıyla tahliye edilebilir. Kiraya verenin herhangi bir sebep göstermesi gerekmez.

Kira sözleşmesi feshinde arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (tahliye davaları dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir.

Profesyonel Hukuki Destek

Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye süreçleri, bildirim sürelerinin doğru hesaplanması, yazılı bildirimlerin usulüne uygun yapılması ve dava süreçlerinin yönetilmesi açısından uzmanlık gerektiren konulardır. İzmir kira avukatı olarak kira sözleşmesi fesih, tahliye davası, kira tespit davası ve tüm kira uyuşmazlıklarında müvekkillerimize profesyonel hukuki destek sunuyoruz. Detaylı bilgi ve randevu için iletişim sayfamızı ziyaret edin.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışmanız önerilir.