Ev Sahibi Hakları İzmir

İzmir'de ev sahibi hakları, Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Kira hukuku kiracıyı koruyan hükümler içermekle birlikte, ev sahiplerinin de kira bedelini tahsil etme, kiracıyı tahliye etme ve taşınmazını geri alma gibi önemli hakları bulunmaktadır. Bu sayfada ev sahibi olarak yasal haklarınızı ve yükümlülüklerinizi detaylı şekilde açıklıyoruz.

Son güncelleme: 18 Nisan 2026 | Yazar: Av. Mert Kağan Çetin, İzmir Barosu

Ev sahibi-kiracı ilişkisinde her iki tarafın da hakları ve yükümlülükleri vardır. TBK'nın kira hükümlerinin büyük bölümü kiracıyı korumaya yönelik olsa da ev sahiplerinin de bilmesi gereken önemli haklar mevcuttur. Bu hakların doğru kullanılması, hukuki süreçlerin sorunsuz ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.

Ev Sahibinin Temel Hakları

Ev sahibinin (kiraya verenin) Türk Borçlar Kanunu kapsamında sahip olduğu temel haklar, kira ilişkisinin sağlıklı yürümesini ve taşınmazın korunmasını amaçlar. Bu hakların başında kira bedelini tam ve zamanında tahsil etme hakkı gelir. TBK madde 313 uyarınca kiracı, kira bedelini ve yan giderleri ödeme tarihinde ödemekle yükümlüdür. Ödeme yapılmaması halinde ev sahibi yasal takip başlatabilir.

Ev sahibinin diğer temel hakları şunlardır: Kiralananın sözleşmeye uygun şekilde kullanılmasını talep etme hakkı (TBK m. 316), kiracının komşulara saygı göstermesini isteme hakkı, kiralananı geri alma hakkı (kanunda belirtilen tahliye sebepleriyle), kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uyarlanmasını talep etme hakkı (kira tespit davası yoluyla) ve kiralananı inceleme hakkı (önceden haber vermek koşuluyla).

Ev sahibi, kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarına karşı da çeşitli haklara sahiptir. Kiracı, kiralananı özenle kullanmaz veya komşulara rahatsızlık verirse ev sahibi en az otuz günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde aykırılık giderilmezse ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 316). Ağır durumlarda (kiracının kiralananı kasıtlı olarak tahrip etmesi gibi) süre verilmeksizin derhal fesih de mümkündür.

Kiracıyı Tahliye Etme Hakları

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için TBK'da sayılan sebeplerden birinin mevcut olması gerekir. Kendi başına kiracıyı zorla çıkarmak, eşyalarını dışarı koymak, kilitleri değiştirmek veya su ve elektriği kesmek suç teşkil eder ve tazminat sorumluluğu doğurur. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra takibiyle gerçekleştirilebilir. Kiracı tahliye davası süreçleri ve ev sahibinin kiracıyı çıkarma hakları hakkında detaylı bilgi alabilirsiniz.

TBK'daki tahliye sebeplerini kısaca özetleyelim: İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350) - Ev sahibi veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı varsa kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Tahliye taahhütnamesi (TBK m. 352/1) - Kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmesi durumunda, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye istenebilir. İki haklı ihtar (TBK m. 352/2) - Bir kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödemeyen kiracıya usulüne uygun ihtarname çekilmişse kira yılının sonundan itibaren bir ay içinde dava açılabilir.

Bunlara ek olarak 10 yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347) halinde ev sahibi, üç ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351) durumunda ise taşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname çekerek altı ay sonra tahliye davası açabilir. Her tahliye sebebinin kendine özgü süreleri ve usul kuralları vardır; bu sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar.

Kira Artışı ve Tespit Hakkı

Ev sahibi, kira bedelinin güncel piyasa koşullarını yansıtmasını isteme hakkına sahiptir. Ancak konut kiralarında kira artışı TÜFE sınırıyla kısıtlanmıştır (TBK m. 344). Bu sınır, kira bedelinin piyasa değerinin çok altında kalmasına neden olabilir. Böyle durumlarda ev sahibi kira tespit davası açarak hakimden yeni kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Kira artış oranınızı kira artış oranı hesaplama aracımızla kontrol edebilirsiniz.

Kira tespit davası, beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde açılabilir. Hakim, yeni kira bedelini belirlerken TÜFE oranının yanı sıra kiralananın bulunduğu semt, m2 büyüklüğü, yaşı, kat durumu gibi özellikleri ve emsal kira bedellerini de dikkate alır. Bilirkişi raporu bu davada önemli bir delildir. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılırsa veya bu sürede ihtarname gönderilmişse mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli o dönem başından itibaren geçerli olur.

İşyeri kiralarında ise kira artışında TÜFE sınırı uygulanmamaktadır. Taraflar kira artış oranını serbestçe belirleyebilir. Ancak anlaşmazlık halinde yine kira tespit davasına başvurulabilir. İşyeri kiralarında emsal kira bedellerinin tespiti ve piyasa araştırması daha kapsamlı yapılmalıdır.

Ev Sahibinin Yükümlülükleri

Ev sahibinin hakları kadar yükümlülükleri de önemlidir. Bu yükümlülüklerin ihlali, kiracıya çeşitli haklar tanır ve ev sahibinin hukuki sorumluluk altına girmesine yol açar. Başlıca yükümlülükler şunlardır:

• Kiralananı teslim yükümlülüğü: Kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirlenen tarihte ve kullanıma elverişli durumda teslim etmekle yükümlüdür (TBK m. 301)
• Bakım ve onarım yükümlülüğü: Kiralananın kullanımını etkileyen yapısal sorunlar (çatı tamiri, tesisat arızası, dış cephe boyası gibi) ev sahibi tarafından giderilmelidir. Kiracının bildirdiği arızaların makul sürede onarılmaması halinde kiracı, onarımı kendisi yaptırarak bedelini kira bedelinden düşebilir (TBK m. 306)
• Depozito iadesi yükümlülüğü: Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiralanan hasarsız teslim edildiğinde depozito eksiksiz iade edilmelidir. Haksız depozito kesintisi yapılması halinde kiracı dava açabilir
• Vergi yükümlülüğü: Ev sahibi, kira gelirini yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan etmek zorundadır. Konut kira gelirlerinde belirli bir istisna tutarı uygulanmakta olup bu tutarın üzerindeki kira geliri vergiye tabidir. Kira gelirinin beyan edilmemesi vergi cezasına yol açar
• Kiracının huzurunu bozmama yükümlülüğü: Ev sahibi, kiracıyı rahatsız edecek davranışlardan kaçınmalıdır. Kiralananı habersiz ziyaret etmek, kiracıya baskı yapmak veya kira ilişkisini zorlaştırmaya yönelik eylemler hukuka aykırıdır

Bu yükümlülüklerin bilinmesi ve yerine getirilmesi, ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkinin sağlıklı sürmesi açısından büyük önem taşır. İzmir kira avukatı olarak ev sahiplerine hem haklarının korunması hem de yükümlülüklerinin doğru yerine getirilmesi konusunda danışmanlık sunuyoruz.

Ev Sahibi Hakları Avukatı

Av. Mert Kağan Çetin

İzmir Barosu'na kayıtlı avukat. Ev sahibi hakları, kiracı tahliyesi, kira artışı ve kira sözleşmesi uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek sunuyor. Bayraklı Adliyesi yakınındaki ofisinden İzmir genelinde kira davalarını takip ediyor.

İzmir Barosu Sicil: 15556TBB Sicil: 162439

Sıkça Sorulan Sorular