İzmir kira uyarlama davası avukatı olarak ekonomik koşulların olağanüstü değiştiği durumlarda kiracı ve kiraya veren adına kira uyarlama davası açıyor ve yürütüyoruz. TBK m. 138 kapsamında aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesi için profesyonel hukuki destek sunuyoruz.
Son güncelleme: 22 Mart 2026 | Yazar: Av. Mert Kağan Çetin, İzmir Barosu
Yüksek enflasyon, devalüasyon ve ekonomik kriz gibi olağanüstü koşullar kira sözleşmelerindeki dengeyi bozabilir. Bu durumda hem kiracı hem kiraya veren, mahkemeden kira bedelinin güncel koşullara göre uyarlanmasını talep edebilir. Kira uyarlama davası avukatı olarak Bayraklı Adliyesi'ndeki tüm kira uyarlama davalarını yakından takip ediyor, müvekkillerimize en hızlı ve etkili sonucu sağlıyoruz.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi (aşırı ifa güçlüğü) kapsamında sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ekonomik değişiklikler nedeniyle kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini amaçlayan bir davadır. Enflasyonun beklenmedik ölçüde yükselmesi, döviz kurlarındaki ani dalgalanmalar veya genel bir ekonomik kriz gibi durumlar bu davanın temel gerekçelerini oluşturur.
Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı bir hukuki müessesedir. Kira tespit davası TBK m. 344 kapsamında her kira yenileme döneminde açılabilen ve kira bedelinin emsal rayiç bedele göre tespit edilmesini amaçlayan bir davadır. Kira uyarlama davası ise yalnızca olağanüstü koşulların varlığında, sözleşmenin temel dengesinin bozulduğu hallerde gündeme gelir. Kira uyarlama davası kavramının detaylı tanımını sözlüğümüzden inceleyebilirsiniz.
TBK m. 138 - Aşırı İfa Güçlüğü: Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse, borçlu hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.
Kira Uyarlama Davası Şartları
TBK m. 138 kapsamında kira uyarlama davası açabilmek için aşağıdaki dört şartın birlikte gerçekleşmiş olması gerekir:
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Olağanüstü Değişiklik | Sözleşme kurulduktan sonra enflasyon, devalüasyon, ekonomik kriz veya doğal afet gibi olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu değişiklik sözleşmenin temel dengesini bozacak nitelikte olmalıdır. |
| Öngörülemezlik | Ortaya çıkan değişiklik, sözleşmenin kurulduğu tarihte taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen nitelikte olmalıdır. Olağan ekonomik dalgalanmalar bu kapsamda değerlendirilmez. |
| Aşırı İfa Güçlüğü | Değişiklik nedeniyle borçlunun edimini yerine getirmesi aşırı derecede güçleşmiş olmalıdır. Kira bedelinin ödenmesi veya mevcut bedelle kiralamaya devam edilmesi dürüstlük kurallarına aykırı hale gelmelidir. |
| Tarafın Kusursuzluğu | Aşırı ifa güçlüğünden yararlanan tarafın bu durumun oluşmasında herhangi bir kusuru bulunmamalıdır. Kendi ihmalinden kaynaklanan mali güçlükler dava gerekçesi olamaz. |
Bu dört şartın tamamının ispat edilmesi gerekir. Mahkeme, şartlardan birinin eksik olduğuna kanaat getirirse davayı reddeder. Bu nedenle dava öncesinde kapsamlı bir hukuki değerlendirme yapılması büyük önem taşır.
İzmir'de Kira Uyarlama Davası Sürecimiz
Kira uyarlama davası avukatı olarak dava sürecini 5 aşamada yönetiyoruz:
Kira Sözleşmesi ve Ekonomik Analiz
Kira sözleşmesini, kira bedelinin geçmiş dönemlerdeki seyrini ve güncel ekonomik koşulları inceliyoruz. Sözleşme tarihinden bu yana meydana gelen olağanüstü değişiklikleri belgeliyoruz.
Emsal ve Rayiç Bedel Araştırması
Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini araştırıyor, rayiç bedel analizini hazırlıyoruz. Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini karşılaştırmalı olarak ortaya koyuyoruz.
Dava Dilekçesi ve Delil Sunumu
Bayraklı Adliyesi nezdinde kira uyarlama davasını açıyor, ekonomik verileri, emsal kiraları ve sözleşme şartlarını delil olarak sunuyoruz. Gerektiğinde ihtiyati tedbir talebinde bulunuyoruz.
Bilirkişi Raporu ve Keşif
Mahkemece atanan bilirkişi heyetinin taşınmaz keşfini ve rayiç bedel incelemesini takip ediyoruz. Bilirkişi raporuna gerektiğinde itiraz ediyor, ek rapor talep ediyoruz.
Karar ve Yeni Kira Bedeli Uygulaması
Mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedelinin uygulanmasını sağlıyoruz. Karşı tarafın itiraz etmesi halinde istinaf sürecini de yönetiyoruz.
Kira Uyarlama Davasında Neden Avukat Gerekli?
Kira uyarlama davası, olağan kira davalarına kıyasla daha karmaşık bir hukuki süreçtir. Avukatsız açılan kira uyarlama davalarında sık karşılaşılan sorunlar:
- TBK m. 138 şartlarının ispat edilememesi: Olağanüstü değişiklik, öngörülemezlik ve aşırı ifa güçlüğünün hukuki olarak doğru şekilde ortaya konması uzmanlık gerektirir
- Kira tespit davası ile karıştırılması: Yanlış dava türü seçmek zaman ve masraf kaybına yol açar
- Ekonomik verilerin yetersiz sunulması: Enflasyon oranları, döviz kuru değişimleri ve emsal kira bedellerinin sistematik olarak sunulmaması davanın reddine neden olabilir
- Bilirkişi raporuna etkili itiraz yapılamaması: Hatalı bilirkişi raporlarına zamanında ve gerekçeli itiraz edilmemesi olumsuz sonuç doğurur
- Dava açma zamanlamasında hata: Uyarlama kararı dava tarihinden itibaren geçerli olduğundan geç kalınması hak kaybına neden olur
Kira uyarlama davası avukatı olarak bu riskleri ortadan kaldırıyor ve müvekkillerimize en adil sonucu sağlıyoruz. Kira hukuku hizmetlerimizin tamamı hakkında bilgi alın.
Kira uyarlama davanız için avukat desteği almak ister misiniz?
0544 585 46 452026 Kira Uyarlama Davası Ücretleri
| Dava Türü | Süre (Ortalama) | Ücret Aralığı |
|---|---|---|
| Kira Uyarlama Davası | 6-18 ay | 35.000 - 55.000 TL |
| Kira Tespit Davası | 6-12 ay | 30.000 - 50.000 TL |
Ücretler ortalama değerlerdir. Kesin ücret davanın karmaşıklığına ve taşınmazın değerine göre ilk görüşmede belirlenir. Kira uyarlama davası kavramının detaylı açıklamasını sözlüğümüzden inceleyebilirsiniz.
Kira Uyarlama Davası Avukatı
Av. Mert Kağan Çetin
İzmir Barosu'na kayıtlı avukat. Kira uyarlama davaları, kira tespit davaları ve kira uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek sunuyor. Bayraklı Adliyesi yakınındaki ofisinden İzmir genelinde kira davalarını takip ediyor.
İlgili İçerikler
Sıkça Sorulan Sorular
Kira uyarlama davasını kiracı mı ev sahibi mi açabilir?
Kira uyarlama davasını hem kiracı hem ev sahibi (kiraya veren) açabilir. Kiracı, ekonomik koşulların olağanüstü değişmesi nedeniyle kira bedelinin düşürülmesini talep edebilir. Ev sahibi ise enflasyon ve piyasa koşulları nedeniyle mevcut kira bedelinin emsal rayiç bedellerin çok altında kaldığını ileri sürerek kira artışı talep edebilir. Her iki taraf da TBK m. 138 kapsamında aşırı ifa güçlüğüne dayanarak dava açma hakkına sahiptir.
Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?
Kira tespit davası TBK m. 344 kapsamında her kira döneminde açılabilen ve kira bedelinin rayiç değere göre belirlenmesini amaçlayan bir davadır. Kira uyarlama davası ise TBK m. 138 kapsamında olağanüstü koşulların ortaya çıkması halinde sözleşme şartlarının değiştirilmesini talep eden bir davadır. Uyarlama davası için enflasyon, devalüasyon veya ekonomik kriz gibi öngörülemeyen bir değişikliğin gerçekleşmiş olması şarttır.
Kira uyarlama davası ne kadar sürer?
İzmir'de kira uyarlama davası ortalama 6-18 ay arasında sürmektedir. Süre, davanın karmaşıklığına, bilirkişi raporu süresine ve Bayraklı Adliyesi'ndeki iş yüküne göre değişir. Bilirkişi incelemesi ve keşif aşaması süreyi doğrudan etkiler. Tarafların uzlaşması halinde dava daha kısa sürede sonuçlanabilir.
Kira uyarlama davası açmak için hangi şartlar gereklidir?
Kira uyarlama davası açmak için dört temel şartın bir arada bulunması gerekir: Birincisi, sözleşmenin kurulmasından sonra olağanüstü bir değişiklik meydana gelmiş olmalıdır (yüksek enflasyon, devalüasyon, ekonomik kriz). İkincisi, bu değişiklik öngörülemez nitelikte olmalıdır. Üçüncüsü, değişiklik nedeniyle taraflardan birinin ifası aşırı güçleşmiş olmalıdır. Dördüncüsü, bu durumdan zarar gören tarafın kusuru bulunmamalıdır.
Kira uyarlama davası geriye dönük uygulanır mı?
Kira uyarlama davasında mahkeme kararı kural olarak dava tarihinden itibaren geçerli olur. Geriye dönük olarak kira bedelinin uyarlanması talep edilemez. Bu nedenle ekonomik koşulların değiştiğini fark ettiğinizde vakit kaybetmeden dava açmak büyük önem taşır. Dava açılmadan önceki dönem için herhangi bir uyarlama yapılmaz.
Kira Uyarlama Davanız İçin Bize Ulaşın
Kira uyarlama süreciniz için hemen randevu alın. Kira uyarlama davası avukatı olarak size yardımcı olmaya hazırız.