10 Yıllık Kiracı Tahliyesi İzmir

10 yıllık kiracı tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi kapsamında kiraya verene tanınan en önemli haklardan biridir. İzmir'de 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracının tahliyesi sürecinde Av. Mert Kağan Çetin olarak fesih bildirimi hazırlanmasından dava takibine kadar tüm aşamalarda profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Son güncelleme: 18 Nisan 2026 | Yazar: Av. Mert Kağan Çetin, İzmir Barosu

Kira sözleşmeleri, kiracıyı koruyan düzenlemeler nedeniyle kiraya verenin sözleşmeyi serbestçe feshetmesine imkan vermez. Ancak TBK m. 347 ile bu korumaya bir sınır getirilmiştir: 10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla birlikte kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bu hak, kira hukukunda "sebepsiz fesih hakkı" olarak adlandırılır ve kiraya verenin mülkiyet hakkıyla kiracının barınma hakkı arasındaki dengeyi sağlar.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Nedir?

TBK m. 347'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlayan uzama süresinin 10 yılı aşması halinde, herhangi bir tahliye sebebi ileri sürmeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bu düzenleme 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile getirilmiştir ve kiracının süresiz olarak taşınmazda kalmasını engelleyen önemli bir mekanizmadır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi, sözleşme süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlar. Örneğin, 1 Ocak 2015 tarihinde başlayan ve 1 yıl süreli olan bir kira sözleşmesinde, sözleşme süresi 1 Ocak 2016'da sona erer. Bu tarihten itibaren 10 yıllık uzama süresi başlar ve 1 Ocak 2026'da dolar. Kiraya veren, 1 Ocak 2026 tarihinden en az 3 ay önce yani en geç 1 Ekim 2025'e kadar fesih bildiriminde bulunmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise 10 yıllık süre, kira ilişkisinin fiilen başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Sözleşmede süre belirtilmemişse veya sözleşme yazılı değilse, kiracının taşınmaza ne zaman yerleştiğinin ispatı önem kazanır. Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları, faturalar ve belediye kayıtları bu ispatın yapılmasında kullanılabilir.

Fesih Bildirimi Süreleri

10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için en önemli şart, yazılı fesih bildiriminin süresinde ve usulüne uygun olarak kiracıya tebliğ edilmesidir. TBK m. 347/1 uyarınca kiraya veren, uzama süresinin her yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir; kaçırılması halinde fesih hakkı bir sonraki uzama yılının sonuna kadar kullanılamaz.

Fesih bildirimi mutlaka noter aracılığıyla yapılmalıdır. Adi yazılı bildirim, e-posta, SMS veya sözlü bildirim hukuken geçersizdir. Noterden gönderilen ihtarnamede sözleşmenin TBK m. 347 uyarınca feshedileceği, kiracının belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmesi gerektiği açıkça yazılmalıdır. Tebligat süresinin de hesaba katılması gerektiğinden, ihtarnamenin son günde değil, yeterli süre öncesinde gönderilmesi tavsiye edilir.

Yukarıdaki tabloda belirli süreli sözleşmeler için örnek hesaplamalar verilmiştir. Dikkat edilmesi gereken husus, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 10 yıl hesaplanması ve son bildirim tarihinin uzama yılının bitiminden 3 ay önce olmasıdır. Bu sürelerin doğru hesaplanması davanın kabulü için zorunludur.

10 Yıllık Kiracı Tahliye Süreci

10 yıllık uzama süresini dolduran kiracının tahliyesi belirli adımların eksiksiz ve sırasıyla takip edilmesini gerektirir. Kiracı tahliye davası sürecinde olduğu gibi her aşamada usul kurallarına uyulması zorunludur. Aşağıda bu süreci 5 adımda özetliyoruz:

Sürecin her aşamasında usul hatası yapılması davanın reddine veya uzamasına yol açabilir. Özellikle süre hesabı ve fesih bildiriminin usulüne uygunluğu mahkemece titizlikle incelenir. 10 yıllık kiracı tahliyesi konusunda deneyimli bir avukattan destek almak sürecin hızlı ve sorunsuz tamamlanmasını sağlar.

Sık Yapılan Hatalar

10 yıllık kiracı tahliyesi davalarında kiraya verenlerin en sık yaptığı hatalar, süre hesabı ve bildirim usulüne ilişkindir. Bu hatalar davanın reddine yol açarak kiraya verenin tahliye hakkını en az bir yıl ertelemektedir. Aşağıda en yaygın hataları ve sonuçlarını sıralıyoruz:

• Yanlış süre hesabı: Sözleşme başlangıç tarihinin hatalı belirlenmesi veya uzama süresinin sözleşme tarihinden itibaren hesaplanması en sık yapılan hatadır. Uzama süresi, sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlar. Bu ayrımın gözden kaçırılması davanın reddine neden olur.
• Fesih bildiriminin geç gönderilmesi: 3 aylık bildirim süresinin son günlerinde ihtarname gönderilmesi, tebligat gecikmesi nedeniyle sürenin kaçırılmasına yol açar. Tebligat süresinin de hesaba katılarak en az 4-5 ay öncesinden bildirim yapılması tavsiye edilir.
• Usulsüz tebligat: Fesih bildiriminin noter dışında yapılması (mektup, e-posta, SMS) veya yanlış adrese gönderilmesi bildirimi geçersiz kılar. Kiracının MERNİS adresine veya sözleşmedeki adresine noter kanalıyla tebligat yapılmalıdır.
• İhtarname içeriğinin eksik olması: Fesih bildiriminde TBK m. 347 referansı, sözleşme bilgileri ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmemesi bildirimin geçerliliğini tartışmalı hale getirir.
• Dava süresinin kaçırılması: Fesih bildirimi yapıldıktan sonra uzama yılının bitiminde kiracı tahliye etmezse, makul süre içinde tahliye davası açılmalıdır. Uzun süre beklenmesi hak kaybına yol açabilir.

Bu hataların önlenebilmesi için sürecin başından itibaren kira hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması önerilir. Özellikle süre hesabı ve ihtarname hazırlığı aşamasında yapılacak profesyonel bir değerlendirme, ileride telafisi güç sorunların önüne geçer.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Avukatı

Av. Mert Kağan Çetin

İzmir Barosu'na kayıtlı avukat. TBK m. 347 kapsamında 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracıların tahliyesi davalarında kiraya verenlere profesyonel hukuki destek sunuyor. Bayraklı Adliyesi yakınındaki ofisinden İzmir genelinde kira davalarını takip ediyor.

İzmir Barosu Sicil: 15556TBB Sicil: 162439

Sıkça Sorulan Sorular