Kiracının Aidat Borcu ve Ev Sahibinin Sorumlulukları: Hukuki Rehber

Kiracının Aidat Borcu ve Ev Sahibinin Sorumlulukları

Apartman aidatları, kiracı ile ev sahibi arasındaki en sık yaşanan uyuşmazlık konularından biridir. Hangi giderlerin kiracıya, hangilerinin mülk sahibine ait olduğu; aidat ödenmediğinde ne gibi hukuki sonuçların doğacağı pek çok kişi tarafından merak edilmektedir. İzmir kira avukatı olarak sıkça karşılaştığımız bu soruna ilişkin yasal düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda detaylı biçimde ele alınmıştır.

Ozellikle 2025 yılında Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun verdiği emsal niteliğindeki karar, aidat borcu nedeniyle kiracının tahliye edilip edilemeyeceği tartışmasını kesin olarak sonlandırmıştır. Bu yazıda, kiracının aidat yükümlülüğü, ev sahibinin sorumlulukları, güncel yargı kararları ve pratik senaryolar detaylı olarak incelenmektedir.

Ozet

• TBK m. 341 uyarınca kiracı, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili yan giderlerden (aidat) sorumludur
• Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20'ye göre kiracı ve kat maliki ortak giderlerden müteselsilen sorumlu tutulur
• KMK m. 22 gereğince kiracının sorumluluğu ödediği kira miktarıyla sınırlıdır
• Yargıtay HGK 2024/785 E., 2025/426 K. kararıyla aidat ödemeyen kiracının tahliye edilebileceği kesinleşmiştir
• Olağan giderler (temizlik, yakıt, asansör bakımı) kiracıya; demirbaş giderler (çatı onarımı, dış cephe boyama) mülk sahibine aittir

Yasal Cerceve: TBK m. 341, KMK m. 20 ve KMK m. 22

Turk Borclar Kanunu m. 341: Yan Giderler

Türk Borçlar Kanunu'nun 341. maddesi, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlerin kiracıya ait olduğunu açıkça düzenlemektedir. Yan giderler; ısıtma, aydınlatma, su ve benzeri kullanıma bağlı giderleri kapsar. Bu madde emredici nitelikte olmayıp, taraflar kira sözleşmesinde farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı sürece yan giderleri ödeme yükümlülüğü kanun gereği kiracıya aittir.

Bu düzenleme, apartman aidatlarının büyük bölümünü oluşturan olağan giderlerin kiracı tarafından karşılanması gerektiği anlamına gelir. Kiracı hakları kapsamında kiracının korunması önemli olmakla birlikte, bu koruma yükümlülüklerden bağımsız değildir.

Kat Mulkiyeti Kanunu m. 20: Muteselsil Sorumluluk

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. Bu maddeye göre kat maliklerinin her biri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılmak zorundadır.

Önemli olan husus, bu maddenin kiracıları da kapsayan bir müteselsil sorumluluk öngörmesidir. Kiracı ile kat maliki, ortak giderlerden birlikte sorumludur. Apartman yönetimi, ödenmemiş aidatı hem kiracıdan hem ev sahibinden talep etme hakkına sahiptir.

Kat Mulkiyeti Kanunu m. 22: Kiracının Sorumluluk Siniri

KMK m. 22, kiracının sorumluluğuna önemli bir sınır getirir. Bu maddeye göre kiracının ortak giderlerden sorumluluğu, o anki kira bedeliyle sınırlıdır ve bu sorumluluk kiracılık süresi boyunca devam eder. Yani birikmiş aidat borcu, kiracının ödediği aylık kira miktarını aşamaz. Bu sınırı aşan kısım için yalnızca kat maliki sorumlu tutulabilir.

Bu üçlü yasal çerçeve, kira sözleşmesi fesih sebepleri arasında aidat borcunun da yer alabileceğini ortaya koymaktadır.

Hangi Giderler Kiracıya, Hangileri Mulk Sahibine Ait?

Apartman giderlerinin kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşımında temel kriter, giderin niteliğidir. Giderler olağan (işletme) giderleri ve demirbaş (sermaye) giderleri olarak ikiye ayrılır.

Kiracının Sorumlu Oldugu Olagan Giderler

Kiracı, taşınmazı kullandığı süre boyunca ortaya çıkan ve kullanıma bağlı olan olağan giderlerden sorumludur. Bunlar arasında asansör bakım ve elektrik ücreti, merdiven ve ortak alan temizlik giderleri, merkezi sistem yakıt gideri, kapıcı maaşı, ortak alan aydınlatma giderleri, bahçe bakım masrafları ve güvenlik hizmet bedeli sayılabilir.

Bu giderler, binanın günlük işleyişini sürdürmeye yönelik olağan harcamalardır ve taşınmazı fiilen kullanan kiracı tarafından karşılanması kanuni bir zorunluluktur.

Mulk Sahibinin Sorumlu Oldugu Demirbaş Giderler

Binanın yapısına, değerine veya ömrüne yönelik giderler ise kat malikinin yani ev sahibinin sorumluluğundadır. Çatı onarımı ve izolasyon, dış cephe boyama ve mantolama, asansör değişimi veya yenilenmesi, ana tesisat (pis su, temiz su, doğalgaz) yenileme, bina güçlendirme ve deprem takviyesi, ortak alan tadilat ve yenileme ile bahçe peyzaj yapım giderleri demirbaş giderler kapsamında değerlendirilir.

Bu giderlerin kiracıya yansıtılması hukuka aykırıdır. Kira sözleşmesinde bu yönde bir hüküm bulunsa dahi, söz konusu düzenleme kiracı aleyhine geçersiz sayılır.

Pratik Senaryo 1: Asansor Bakim Ucreti Uyusmazligi

Ahmet Bey, İzmir Bayraklı'da kirada oturduğu apartmanda aylık 1.200 TL olan asansör bakım ücretinin kendisine yansıtıldığını öğrenir. Ancak apartman yönetimi aynı zamanda asansörün motorunun değiştirilmesi için daire başına 8.500 TL ek aidat talep etmektedir. Ahmet Bey her iki kalemi de ödemesi gerektiğini düşünerek itiraz eder.

Bu senaryoda hukuki değerlendirme şöyledir: Aylık asansör bakım ücreti (1.200 TL) olağan gider niteliğinde olup TBK m. 341 kapsamında kiracıya aittir. Ahmet Bey bu ücreti ödemekle yükümlüdür. Ancak asansör motoru değişimi (8.500 TL) demirbaş niteliğinde bir giderdir ve kat malikine yani ev sahibine aittir. Bu tutarın kiracıdan talep edilmesi hukuka aykırıdır. Ahmet Bey asansör motor değişim bedelini ödemeyi reddedebilir ve bu giderin ev sahibine yönlendirilmesini apartman yönetiminden isteyebilir.

Pratik Senaryo 2: Cati Onarimi Masrafinin Kiraciya Yuklenmesi

Selin Hanım, üç yıldır kirada oturduğu binada yapılan çatı onarımı için daire başına 15.000 TL ödemesi gerektiği konusunda apartman yönetimi tarafından bilgilendirilir. Ev sahibi ise bu masrafı kira sözleşmesine dayanarak Selin Hanım'a yansıtmaya çalışmaktadır. Kira sözleşmesinde "tüm apartman giderleri kiracıya aittir" maddesi bulunmaktadır.

Hukuki açıdan değerlendirildiğinde, çatı onarımı açıkça demirbaş gider kapsamındadır ve kat malikinin sorumluluğundadır. Kira sözleşmesinde "tüm apartman giderleri kiracıya aittir" şeklindeki madde, TBK'nın kiracıyı koruyan emredici hükümleri karşısında geçersizdir. Selin Hanım bu ödemeyi yapma yükümlülüğü altında değildir. Ev sahibi çatı onarım bedelini bizzat karşılamak zorundadır. Selin Hanım'ın bu konuda baskıyla karşılaşması halinde depozito iadesi davası sürecinde olduğu gibi, hukuki yollara başvurması tavsiye edilir.

Aidat Odememenin Hukuki Sonuclari

Yargitay HGK 2024/785 E., 2025/426 K. Karari: Emsal Niteliğinde Karar

Aidat borcu ve tahliye ilişkisinde uzun yıllar boyunca tartışmalı bir uygulama mevcuttu. Birçok yerel mahkeme, kiracının kira bedelini düzenli ödediği sürece aidat borcu nedeniyle tahliyesinin mümkün olmadığına hükmediyordu. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.07.2025 tarihli ve 2024/785 E., 2025/426 K. sayılı kararıyla bu uygulamayı köklü biçimde değiştirmiştir.

Bu emsal kararda Yargıtay HGK, TBK m. 341 kapsamındaki yan giderlerin kira borcunun ayrılmaz bir parçası olduğunu ve yan giderleri ödemeyen kiracının TBK m. 315 hükmü gereğince temerrüt nedeniyle tahliye edilebileceğini açıkça hükme bağlamıştır. Kararda, kira sözleşmesinden doğan yan gider ödeme yükümlülüğünün kira bedeli ödeme yükümlülüğüyle eşdeğer nitelikte olduğu vurgulanmıştır.

Temerut Nedeniyle Tahliye Sureci (TBK m. 315)

TBK m. 315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye süreci belirli adımlarla işler. Kiracının aidat borcunu ödememesi halinde ev sahibi veya apartman yönetimi, kiracıya yazılı bir ihtar göndererek borcunu 30 gün içinde ödemesini talep etmelidir. Bu 30 günlük süre, konut kiraları için geçerli olan yasal süredir.

Kiracı 30 günlük süre içinde borcunu öderse temerrüt sona erer ve tahliye talep edilemez. Ancak kiracı bu süre içinde ödeme yapmazsa, ev sahibi temerrüt nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilir ve tahliye davası açabilir. Tahliye davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerektiği unutulmamalıdır.

Iki Hakli Ihtar ile Tahliye

Aidat borcu nedeniyle tahliye yalnızca temerrüt yoluyla değil, iki haklı ihtar yoluyla da gündeme gelebilir. Kiracıya bir kira yılı içinde aidat borcu nedeniyle iki kez yazılı ihtar gönderilmişse ve kiracı bu ihtarlar üzerine ödeme yapmışsa, kira yılının sonunda tahliye davası açılabilir. TBK m. 352/2 kapsamındaki bu yol, özellikle düzenli olarak aidat borcunu geciktiren kiracılar için etkili bir tahliye sebebi oluşturmaktadır.

Sik Sorulan Sorular

Kiracı aidat ödemek zorunda mı?

Evet, TBK m. 341 uyarınca kiracı kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlerden (aidat, ısıtma, temizlik, asansör bakımı gibi olağan giderler) sorumludur. Bu sorumluluk kira sözleşmesinde ayrıca belirtilmese dahi kanundan doğar. Ancak çatı onarımı, dış cephe boyama gibi demirbaş niteliğindeki giderler kiracıya yüklenemez.

Kiracı aidat ödemezse tahliye edilebilir mi?

Evet, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2024/785 E., 2025/426 K. sayılı kararıyla aidat gibi yan giderleri ödemeyen kiracının TBK m. 315 kapsamında temerrüt nedeniyle tahliye edilebileceği hükme bağlanmıştır. Bu emsal karar, daha önceki kira ödeniyorsa aidat için tahliye olmaz yönündeki uygulamayı değiştirmiştir.

Hangi giderler kiracıya, hangileri ev sahibine aittir?

Olağan giderler (asansör bakımı, merdiven temizliği, yakıt, kapıcı maaşı, ortak alan elektriği) kiracıya aittir. Demirbaş giderler ise (çatı onarımı, dış cephe boyama, asansör değişimi, tesisat yenileme gibi) kat malikine yani ev sahibine aittir. Bu ayrım Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 ve TBK m. 341 ile düzenlenmiştir.

Apartman yönetimi aidat borcunu kiracıdan mı ev sahibinden mi ister?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca kiracı ve kat maliki ortak giderlerden müteselsilen sorumludur. Yönetim aidat borcunu her ikisinden de talep edebilir. Ancak KMK m. 22 gereğince kiracının sorumluluğu o an ödediği kira miktarıyla sınırlıdır ve bu sorumluluk kiracılık süresince devam eder.

Profesyonel Hukuki Destek

Aidat borcu, yan gider paylaşımı ve temerrüt nedeniyle tahliye süreçleri, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından dikkatli yönetilmesi gereken hukuki konulardır. Ozellikle Yargıtay HGK'nın 2025 yılındaki emsal kararı, aidat uyuşmazlıklarının tahliyeye kadar varabilecek ciddi sonuçlar doğurabileceğini göstermiştir. İzmir kira avukatı olarak aidat uyuşmazlıkları, kira sözleşmesi analizi ve tahliye davaları konusunda profesyonel hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız. Detaylı bilgi ve randevu için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışmanız önerilir.