10 Yıllık Uzama Süresi Dolan Kiracının Tahliyesi: Şartlar ve Süreç

10 Yıllık Uzama Süresi Dolan Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı güçlü bir biçimde korumaktadır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Ancak TBK m. 347, bu korumanın sınırsız olmadığını ortaya koymaktadır: on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. İzmir kira avukatı olarak uygulamada en sık karşılaştığımız tahliye sebeplerinden biri olan bu düzenleme, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde büyük önem taşımaktadır.

Özellikle İzmir'in Alsancak, Karşıyaka ve Konak gibi eski yerleşim bölgelerinde on yılı aşan kira ilişkileri oldukça yaygındır. Piyasa kiralarının çok altında kalan eski sözleşmeler nedeniyle kiraya verenler bu yasal haktan yararlanmak istemektedir. Bu yazıda, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiracının tahliyesi sürecini, ihtarname koşullarını, dava açma usulünü ve güncel Yargıtay kararlarını detaylı biçimde ele alıyoruz.

Ozet

• TBK m. 347 uyarınca kiraya veren, on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir
• Fesih bildirimi, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı olarak ulaştırılmalıdır
• Sözleşme yenilendiğinde on yıllık süre yenileme tarihinden itibaren yeniden başlar
• Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur
• Dava Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır ve görevli mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir

Yasal Dayanak: TBK m. 347

Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinin birinci fıkrası, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitiminde kiracının korunmasını düzenlemektedir. Bu maddeye göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak maddenin ikinci cümlesi önemli bir istisna getirmektedir: on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Bu düzenleme, kiracının süresiz biçimde korunmasının önüne geçerek kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında bir denge kurmayı amaçlamaktadır. Kiraya verenin bu hakkını kullanabilmesi için kira sözleşmesinin fesih sebeplerinde olduğu gibi belirli usul kurallarına uyması zorunludur.

On Yıllık Sürenin Hesaplanması

Süre hesaplaması, kira sözleşmesinin türüne göre farklılık göstermektedir. Uygulamada en çok hata yapılan husus da budur.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Hesaplama

Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi, sözleşme süresinin bitiminden itibaren hesaplanır. Sözleşmenin başlangıç tarihi değil, bitiş tarihi esas alınır.

Ornek 1: 01.01.2015 tarihinde başlayan ve 31.12.2015 tarihinde sona eren 1 yıllık kira sözleşmesinde, on yıllık uzama süresi 31.12.2025 tarihinde dolar. Kiraya veren, 31.12.2026 tarihinden en az üç ay önce (en geç 30.09.2026) fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Ornek 2: 01.06.2012 tarihinde başlayan ve 31.05.2017 tarihinde sona eren 5 yıllık kira sözleşmesinde, on yıllık uzama süresi 31.05.2027 tarihinde dolar. Kiraya veren, 31.05.2028 tarihinden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Hesaplama

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK m. 347/2 hükmü uygulanır. Bu durumda kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Sözleşme Yenilendiğinde Süre Hesabı

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, tarafların mevcut kira ilişkisi devam ederken yeni bir kira sözleşmesi imzalamasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2021/614 sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, taraflar yeni bir sözleşme yapmışlarsa on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren hesaplanır. Her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Bu husus, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/17243 E., 2018/5100 K. sayılı kararında da teyit edilmiştir.

Fesih Bildirimi (Ihtarname) Süreci

On yıllık uzama süresinin dolması, tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Kiraya verenin yazılı fesih bildiriminde bulunması zorunludur. Bu bildirim uygulamada noter aracılığıyla gönderilen ihtarname ile yapılmaktadır.

Ihtarnamenin Şekli ve İçeriği

Fesih bildirimi yazılı olarak yapılmalıdır. İhtarnamede şu hususların yer alması gerekmektedir:

• Kira sözleşmesinin tarihi ve taşınmazın adresi
• On yıllık uzama süresinin dolduğunun belirtilmesi
• TBK m. 347 hükmüne dayanıldığının ifade edilmesi
• Sözleşmenin feshedildiği ve tahliye talep edildiği

Üç Aylık Bildirim Süresi

Fesih bildirimi, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/4013 E., 2018/6997 K. sayılı kararında, son uzama yılının bitiminden üç ay önce keşide edilerek tebliğ edilen ihtarnamenin geçerli olduğu ve süresinde açılan davanın kabulü gerektiği belirtilmiştir.

Üç aylık sürenin kaçırılması halinde ihtarname geçersiz olmaz; bir sonraki uzama yılının fesih bildirimi olarak değerlendirilir. Yani kiraya veren bir yıl daha beklemek zorunda kalır ancak yeniden ihtarname çekmesi gerekmez.

Tebliğ Usulü

İhtarnamenin noter kanalıyla gönderilmesi ispat açısından büyük önem taşır. Adi posta veya elden teslim gibi yöntemler hukuken mümkün olmakla birlikte, tebliğin ispatlanması güçtür. Bu nedenle noter ihtarnamesi tercih edilmelidir.

Tahliye Davası Süreci

Kiracı, fesih bildiriminin tebliğine rağmen taşınmazı tahliye etmezse, kiraya verenin dava yoluna başvurması gerekir.

Zorunlu Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk dava şartı olarak getirilmiştir. Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa son tutanak ile birlikte dava açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

On yıllık uzama süresi nedeniyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dava Açma Süresi

Fesih bildiriminin usulüne uygun biçimde yapılmasının ardından, uzama yılının bitimini izleyen bir ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; sürenin geçirilmesi halinde dava açma hakkı kaybedilir.

Pratik Senaryo 1: Süresinde Yapılan Bildirim

Ahmet Bey, 2013 yılında 1 yıllık kira sözleşmesiyle kiracısı Mehmet Bey'e dairesini kiralamıştır. Sözleşme 31.12.2013'te sona ermiş ve her yıl uzamıştır. On yıllık uzama süresi 31.12.2023'te dolmuştur. Ahmet Bey, 15.08.2024 tarihinde noter ihtarnamesi ile sözleşmeyi feshettiğini bildirmiştir. Mehmet Bey tahliye etmeyince, Ahmet Bey arabuluculuğa başvurmuş ve anlaşma sağlanamadığından 20.01.2025 tarihinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmıştır. Mahkeme, TBK m. 347 koşullarının sağlandığını tespit ederek tahliyeye karar vermiştir.

Pratik Senaryo 2: Süreyi Kaçıran Kiraya Veren

Fatma Hanım, 2010 yılında 1 yıllık kira sözleşmesiyle Ayşe Hanım'a dairesini kiralamıştır. Sözleşme 31.12.2010'da sona ermiş, on yıllık uzama süresi 31.12.2020'de dolmuştur. Fatma Hanım, 31.12.2021 tarihinden üç ay önce bildirimde bulunması gerekirken bunu yapmamıştır. Bu durumda sözleşme 31.12.2021'e kadar uzamış sayılır. Fatma Hanım'ın bir sonraki uzama yılı olan 31.12.2022'den üç ay önce yeniden bildirimde bulunması gerekir. Ancak daha önce gönderdiği ihtarname varsa, bu ihtarname bir sonraki yılın feshi için geçerli sayılacaktır.

Yargıtay Kararları

On yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye davalarında Yargıtay'ın istikrar kazanmış içtihatları bulunmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7129 E., 2017/17713 K. (14.12.2017): Belirsiz süreli kira sözleşmesinde on yıllık sürenin dolmasından sonra yapılan fesih bildiriminin geçerli olduğuna ve tahliye talebinin kabulü gerektiğine karar verilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/4013 E., 2018/6997 K.: Son uzama yılının bitiminden üç ay önce keşide edilerek tebliğ edilen ihtarnamenin usulüne uygun olduğu ve bu ihtarname doğrultusunda süresinde açılan davanın kabulü gerektiği hükme bağlanmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/17243 E., 2018/5100 K. (14.05.2018): Kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde on yıllık uzama süresinin yenileme tarihinden itibaren yeniden başlayacağı belirtilmiştir. Bu karar, sözleşme yenilemelerinde süre hesabının nasıl yapılacağına ilişkin temel içtihat niteliğindedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/1108 E., 2018/6817 K. (20.06.2018): On yıl belirli süreli olarak yapılan sözleşmelerde uzama süresinin sözleşme bitim tarihinden sonra işlemeye başlayacağı ve on yıllık süre hesabının sözleşme süresine eklenerek yapılacağı belirtilmiştir.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

On yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye sürecinde kiraya verenlerin dikkat etmesi gereken kritik noktalar bulunmaktadır.

Birincisi, süre hesaplamasının doğru yapılması esastır. Sözleşme başlangıç tarihi ile bitiş tarihi arasındaki fark göz ardı edilmemelidir. Uzun süreli sözleşmelerde (3 yıl, 5 yıl gibi) bu süre sözleşme bitiş tarihine eklenir.

İkincisi, ihtarnamenin zamanında gönderilmesi gerekmektedir. Üç aylık sürenin ihtarnamenin kiracıya ulaştığı tarihten itibaren hesaplandığı unutulmamalıdır. Noter gönderim süresi de dikkate alınarak yeterli zaman öncesinden işlemlere başlanmalıdır.

Üçüncüsü, taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmış olup olmadığı kontrol edilmelidir. Kira artış oranı üzerinde anlaşma yapılması yenileme sayılmazken, yeni şartlar içeren ayrı bir sözleşme imzalanması on yıllık süreyi yeniden başlatır.

Dördüncüsü, kiracıyı çıkarma koşullarının tümü değerlendirilmelidir. On yıllık süre dolmamışsa bile ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi veya iki haklı ihtar gibi alternatif tahliye yolları mevcuttur.

Sık Sorulan Sorular

10 yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıl hesaplanır. Örneğin 1 yıllık bir sözleşme 01.01.2015 tarihinde başlamışsa, sözleşme 31.12.2015'te sona erer ve on yıllık uzama süresi 31.12.2025 tarihinde dolar. Kiraya veren bu tarihten sonraki uzama yılının bitiminden üç ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır.

10 yıl dolunca kiracı otomatik olarak çıkarılır mı?

Hayır, on yıllık uzama süresinin dolması tek başına kiracının tahliyesi sonucunu doğurmaz. Kiraya verenin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildiriminde bulunması gerekir. Bu bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzamaya devam eder ve kiraya veren bir sonraki yıl yeniden bildirimde bulunmak zorundadır.

Kiracıya gönderilecek ihtarname ne zaman çekilmelidir?

Fesih bildirimi, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olmalıdır. Örneğin uzama yılı 31 Aralık'ta doluyorsa, ihtarnamenin en geç 30 Eylül tarihine kadar kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Üç aylık süre tebliğ tarihinden değil, kiracıya ulaştığı tarihten itibaren hesaplanır.

10 yıllık süre dolmadan kiracıyı tahliye etmek mümkün mü?

Evet, TBK'da düzenlenen diğer tahliye sebepleri 10 yıldan önce de kullanılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, temerrüt (kira borcunu ödememe) ve yeni malikin gereksinimi gibi sebepler on yıllık süre dolmadan da uygulanabilecek yasal tahliye yollarıdır.

Arabuluculuk başvurusu zorunlu mu?

Evet, 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. 10 yıllık uzama süresi nedeniyle açılacak tahliye davalarında da arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa dava yoluna başvurulabilir.

Profesyonel Hukuki Destek

On yıllık uzama süresi nedeniyle kiracının tahliyesi, süre hesaplaması ve ihtarname gönderiminde hata yapılması halinde bir yıl veya daha uzun süre kaybedilmesine yol açabilecek hassas bir süreçtir. Sözleşmenizin yenileme durumu, sürenin doğru hesaplanması ve ihtarnamenin usulüne uygun düzenlenmesi için profesyonel hukuki destek almanız büyük önem taşımaktadır.

İzmir kira avukatı olarak kira sözleşmesi analizi, ihtarname hazırlanması, arabuluculuk süreci ve tahliye davası süreçlerinde müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık sunmaktayız. Kira uyuşmazlığınızla ilgili detaylı bilgi almak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışmanız önerilir.