Kiracının Kendi Evi Varsa Yeni Malik Tahliye İsteyebilir mi? Aidat Borcu ve İki Haklı İhtar

Kısa Cevap

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa, taşınmazı sonradan satın alan yeni malik de TBK m. 352/3 uyarınca tahliye davası açabilir. Ödenmeyen aidat ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sebebi sayılmaz; çünkü TBK m. 352/2 yalnızca kira bedelinin ödenmemesini düzenler. Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi, 2026/5 E. 2026/16 K. sayılı kararında aidat yönünden ret kararını isabetli bulmuştur. Yeni malikin TBK m. 352/3'e dayanamayacağı gerekçesini ise hatalı bularak kararı kaldırmış ve dosyayı ilk derece mahkemesine geri göndermiştir.

Karar özeti

• Mahkeme: Samsun BAM 10. Hukuk Dairesi, E. 2026/5, K. 2026/16, karar tarihi 10.09.2026 (HMK m. 353/1-a ve 362/1-g uyarınca kesin)
• İncelenen karar: Samsun 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2024/1039 E. 2024/2710 K., 05.11.2024 (davanın reddi)
• Dava: TBK m. 352/2 (iki haklı ihtar) ve TBK m. 352/3 (kiracının konutu olması) nedenleriyle tahliye
• Aidat: TBK m. 352/2 yalnızca kira bedelini kapsar; aidat borcu nedeniyle tahliye mümkün değildir, ret isabetlidir.
• Kiracının konutu: TBK m. 310 ile sözleşmeye taraf olan yeni malikin TBK m. 352/3'e dayanmasına engel yoktur; aksi Anayasa m. 36'daki hak arama hürriyetini ihlal eder.
• Sonuç: Karar HMK m. 353/1-a-6 uyarınca kaldırılmış, TBK m. 352/3'ün tüm unsurlarının incelenmesi için dosya ilk derece mahkemesine gönderilmiştir.

Olay

Kiracı, konutu dava dışı eski malikle yaptığı 24.03.2021 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesiyle kullanmaktadır. Davacı, taşınmazı 06.04.2023'te satın almış ve TBK m. 310 gereği kira sözleşmesinin tarafı olmuştur.

Davacıya göre kiracı Aralık 2023 ile Ocak 2024 aylarının aidatlarını ödememiştir. Bunun üzerine 19.02.2024'te ilamsız icra takibi başlatılmıştır. Şubat 2024 aidatının da ödenmemesi nedeniyle 02.03.2024'te ikinci bir ilamsız icra takibi yapılmıştır. Davacı ayrıca kiracının Atakum ilçesinde adına kayıtlı, eşi ve çocuklarıyla birlikte yaşadığı bir evi olduğunu öğrendiğini ileri sürmüş ve TBK m. 352/2 ile 352/3 uyarınca tahliye istemiştir.

27.03.2024'te arabulucuya başvurulmuş, arabuluculuk 29.03.2024'te anlaşamama ile sonuçlanmıştır. Dava 17.04.2024'te açılmıştır. Daire, davanın süresinde olduğunu ve zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirildiğini kabul etmiştir.

İlk derece mahkemesi davayı reddetmiş, davacı istinaf yoluna başvurmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

Aidat borcu iki haklı ihtar sebebi değildir

"TBK m. 352/2'de açıkça kira bedelinin ödenmemesi durumu düzenlendiğinden ve somut olayda icra takibine konu borçlar aidat borcu olduğundan TBK m.352/2 uyarınca davalının tahliyesi mümkün değildir. Bu nedenle, mahkemece davanın bu yönden reddi isabetlidir."

Yeni malik TBK m. 352/3'e dayanabilir

"Ancak TBK m.310 gereği kira sözleşmesinin tarafı haline gelen yeni malikin TBK m.352/3 uyarınca dava açmasına engel bir yasal düzenleme bulunmadığından, aksinin kabulü Anayasa m.36'da öngörülen hak arama hürriyetinin ihlali olacaktır. TBK m.352/3'te yer alan "kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa" unsurunun davacı açısından irdelenmesine engel bir durum da söz konusu değildir. Nitekim maddede; davacı açısından, sözleşmenin kurulması sırasında kiraya veren sıfatına haiz olması aranmamıştır."

Daire, maddede öngörülen tüm unsurların somut olay bakımından incelenmesi gerektiğini, buna rağmen yanılgılı gerekçeyle hüküm kurulmasının doğru olmadığını belirtmiştir. Bu nedenle karar HMK m. 353/1-a-6 uyarınca kaldırılmış ve eksikliklerin giderilmesi için dosya ilk derece mahkemesine gönderilmiştir. Karar oy birliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.

Bu kararla davanın kabul edildiği söylenemez. Dosya, ilk derece mahkemesinde kiracının ilçedeki konutunun oturmaya elverişli olup olmadığı ve diğer unsurlar yönünden yeniden incelenecektir.

Hukuki Dayanak

TBK m. 310: Kiralananın el değiştirmesi

"Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur."

TBK m. 352/2: İki haklı ihtar

"Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."

Hüküm "kira bedelini" ödememekten söz eder. Karara göre aidat gibi yan giderler bu kapsamda değildir.

TBK m. 352/3: Kiracının konutunun bulunması

"Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir."

Bu hükme göre dava için şu unsurlar aranır:

• Konutun kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olması
• Konutun kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bulunması
• Konutun oturmaya elverişli olması
• Kiraya verenin bu durumu sözleşmenin kurulması sırasında bilmemesi
• Davanın sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması

Zorunlu arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Somut olayda bu şart yerine getirilmiştir.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren (yeni malik) açısından:

• Ödenmeyen aidat, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sebebi değildir. Aidat alacağı için icra takibi yapılabilir; ancak bu takipler tek başına TBK m. 352/2'ye göre tahliye sonucu doğurmaz.
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli bir konutu varsa, yeni malik olarak TBK m. 352/3'e dayanabilirsiniz. Dava, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
• Konutun varlığını tapu kayıtlarıyla, kiracının orada yaşadığını ve konutun oturmaya elverişli olduğunu da delillerle göstermeniz gerekir.
• Taşınmazı yeni aldıysanız ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin seçenekler için yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye yazımıza da bakabilirsiniz.

Kiracı açısından:

• Aidat borcunu ödememeniz iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye yol açmaz; ancak aidat alacağı için icra takibine konu olabilir.
• Aynı ilçede adınıza veya birlikte yaşadığınız eşinizin adına oturmaya elverişli bir konut varsa, taşınmazın el değiştirmesi bu hükmün uygulanmasını engellemez.
• Kiraya verenin sözleşme kurulurken bu konutu bildiğini, konutun oturmaya elverişli olmadığını veya davanın süresinde açılmadığını ileri sürebilirsiniz. Bu hususların her biri somut delillere göre değerlendirilir.

Tahliye sebeplerinin karşılaştırması için kiracı tahliye davası sayfamıza, kira uyuşmazlıklarına genel bakış için İzmir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

TBK m. 352/2'deki iki haklı ihtar, yalnızca kira bedelinin ödenmemesine ilişkindir; aidat borcu bu kapsama girmez. Buna karşılık TBK m. 310 ile kira sözleşmesinin tarafı olan yeni malik, kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli bir konutu bulunması halinde TBK m. 352/3'e dayanarak dava açabilir. Samsun BAM 10. Hukuk Dairesi'nin 2026/5 E. 2026/16 K. sayılı kararı, bu davada maddenin tüm unsurlarının yeni malik açısından incelenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Her tahliye davası, sözleşmenin süresi, konutun durumu ve dava tarihine göre farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.