Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi: Vekalet Ücreti ve Masraflar Kime Ait?

Kısa Cevap

Kira tespit davasında talep ettiğiniz bedel bilirkişi raporuyla doğrulanmışsa ve mahkeme bedeli yalnızca hakkaniyet indirimi nedeniyle düşürmüşse, bu indirim yüzünden karşı tarafa vekalet ücreti ödemeniz ve yargılama giderlerine kısmen katlanmanız gerekmez. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi, 2025/3410 E. 2026/2473 K. sayılı kararında, hakimin takdirine dayanan indirimde "gerçekte reddedilen miktar bulunmadığını" kabul etmiş; davalı yararına vekalet ücreti takdirini ve davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmesini hatalı bulmuştur.

Karar özeti

• Mahkeme: İzmir BAM 27. Hukuk Dairesi, E. 2025/3410, K. 2026/2473
• Dava: Kira tespit davası
• Talep: Aylık 6.000,00 TL
• Bilirkişi: Aylık 6.000,00 TL
• İlk derece mahkemesi: %10 hakkaniyet indirimi ile aylık 5.400,00 TL
• Sonuç: Gerçekte reddedilen miktar bulunmadığından davalı yararına vekalet ücreti takdiri doğru görülmemiş; hakkaniyet indirimi nedeniyle kısmen kabul kısmen ret kararı verilmesi ve yargılama giderlerinin buna göre belirlenmesi hatalı bulunmuştur.
• Dayanılan içtihat: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.04.2022 tarihli, 2021/7691 E. 2022/4132 K.

Olay ve Kararın Gerekçesi

Somut olayda davacı, kira bedelinin aylık 6.000,00 TL olarak tespitini istemiştir. Bilirkişi raporunda da taşınmazın tespiti istenen dönemde getirebileceği kira bedeli aylık 6.000,00 TL olarak belirlenmiştir. İlk derece mahkemesi ise %10 oranında hakkaniyet indirimi yaparak kira bedelini aylık 5.400,00 TL olarak belirlemiş, aradaki farkı reddedilmiş gibi değerlendirerek davalı yararına vekalet ücretine hükmetmiş ve yargılama giderlerini paylaştırmıştır.

Bölge Adliye Mahkemesi bu yaklaşımı kabul etmemiştir. Karar metninde şu ifadeler yer almaktadır:

"Mahkemece, %10 oranında hakkaniyet indirimi yapılarak kira parasının 5.400,00 TL olarak belirlenmiş olduğuna göre, gerçekte reddedilen miktar bulunmadığından davalı yararına vekalet ücreti takdiri doğru görülmemiştir."

"Yine hakkaniyet indirimi nedeniyle davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmesi ve bu doğrultuda yargılama giderlerine hükmedilmesi de hatalı bulunmuştur."

Daire, bu sonuca ulaşırken Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26.04.2022 tarihli, 2021/7691 E. 2022/4132 K. sayılı kararına atıf yapmıştır. Kararda aktarılan bölüm şöyledir:

"... hakimin takdir hakkını kullanması nedeniyle yaptığı indirim davacının indirim yapılan kısım yönünden haksız olduğu sonucunu doğurmayacağı gibi, davacının davanın açıldığı sırada indirim yapılması hususunda hakimin takdir hakkını kullanıp kullanmayacağını ve indirim yapılacaksa bunun miktarının ne olacağı hususunda öngörüde bulunması kendisinden beklenemeyeceğinden, yapılan takdiri indirim nedeniyle davalı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilemeyeceğinin gözetilmesi gerekir..."

Gerekçenin özü şudur: Davacı, bilirkişinin de doğruladığı gerçek kira değerini istemiştir. İndirim, davacının talebinin haksızlığından değil, hakimin takdir yetkisinden doğar. Davacının dava açarken bu takdirin kullanılıp kullanılmayacağını ve oranını önceden bilmesi beklenemez.

Hukuki Dayanak

TBK m. 344: Kira bedelinin belirlenmesi ve hakkaniyet

Türk Borçlar Kanunu m. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesini düzenler. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedel; hakim tarafından TÜFE'deki on iki aylık ortalamaya göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Uygulamada mahkemeler, bilirkişinin bulduğu emsal değerden kiracının uzun süreli kullanımını gözeterek belirli bir oranda indirim yapabilmektedir. Bu indirim kanundan değil, hakimin takdir yetkisinden kaynaklanır.

HMK m. 326: Yargılama giderleri

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 326'ya göre kanunda yazılı haller dışında yargılama giderleri, aleyhine hüküm verilen tarafa yüklenir. Davada iki taraf da kısmen haklı çıkarsa giderler, haklılık oranına göre paylaştırılır. Karardaki tartışma tam olarak bu noktadadır: Hakkaniyet indirimi, davacıyı "kısmen haksız" hale getirmediği için giderlerin paylaştırılmasına esas alınmamalıdır.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi

Vekalet ücreti, Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir. Tarife, kira tespit davalarında vekalet ücretinin tespit edilen kira farkı üzerinden hesaplanacağını öngörmektedir. Davalı yararına vekalet ücreti ise ancak reddedilen bir kısım bulunduğunda gündeme gelir. Karara göre hakkaniyet indirimi böyle bir reddedilen kısım oluşturmaz.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren (davacı) açısından:

• Talebinizi bilirkişinin bulacağı gerçek kira değerine yakın tutmanız önemlidir. Karar, talep ile bilirkişi bedelinin örtüştüğü bir olaya dayanmaktadır.
• Mahkeme hakkaniyet indirimi yaparsa, bu indirim nedeniyle karşı tarafa vekalet ücreti ödemeniz veya yargılama giderlerine katlanmanız gerekmemelidir.
• İlk derece kararında böyle bir hüküm kurulmuşsa, bu husus istinaf sebebi olarak ileri sürülebilir.

Kiracı (davalı) açısından:

• Hakkaniyet indirimi lehinize olsa da, tek başına davalı yararına vekalet ücretine hak kazandırmaz.
• Yargılama giderleri kural olarak davayı kaybeden tarafa yüklendiği için itirazlarınızı emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve bilirkişi raporu üzerinden somut olarak ortaya koymanız önemlidir.
• Talep edilen bedel bilirkişinin bulduğu bedelin üzerindeyse, aşan kısım gerçek bir ret niteliği taşıyabilir. Bu durumda gider ve vekalet ücreti sonucu farklı olabilir.

Bilirkişi raporunda emsallerin nasıl karşılaştırılması gerektiği ve harcın aylık kira farkı üzerinden alınması için kira tespit davasında emsal ve bilirkişi raporu yazımıza bakabilirsiniz. Kira tespit davasının şartları ve süreci için İzmir kira tespit davası sayfamızı, kira uyuşmazlıklarına genel bakış için İzmir kira avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Kira tespit davasında hakkaniyet indirimi, hakimin takdir yetkisinin bir sonucudur ve davacının talebinin reddedildiği anlamına gelmez. İzmir BAM 27. Hukuk Dairesi'nin 2025/3410 E. 2026/2473 K. sayılı kararı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2021/7691 E. 2022/4132 K. sayılı kararıyla aynı doğrultuda bu ilkeyi uygulamıştır: Gerçekte reddedilen miktar yoksa davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmez ve yargılama giderleri kısmen kabul kısmen ret varmış gibi paylaştırılmaz.

Her kira tespit davası, sözleşmenin süresi, talep edilen bedel ve bilirkişi raporuna göre farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.