Kira Tespit Davasında Emsal Nasıl Belirlenir? Bilirkişi Raporu ve Harç Aylık mı Yıllık mı?

Kısa Cevap

Kira tespit davasında emsal kira bedelleri, emsallerin büyüklüğüne göre m² değeri hesaplanarak ve dava konusu taşınmazın büyüklüğüyle oranlanarak karşılaştırılmalıdır. Harç ise aylık kira farkı üzerinden alınmalıdır. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi, 2025/1519 E. 2026/2177 K. sayılı kararında, metrekare karşılaştırması yapmayan bilirkişi raporuna dayanılarak verilen kararı kaldırmıştır. Daire ayrıca net ve brüt kira ayrımının açıklatılmamasını ve arabulucu ücretinin yalnızca davalı payı yönünden tahsiline hükmedilmesini hatalı bulmuş, dosyayı yeniden yargılama için ilk derece mahkemesine göndermiştir.

Karar özeti

• Mahkeme: Bursa BAM 18. Hukuk Dairesi, E. 2025/1519, K. 2026/2177, karar tarihi 10.09.2026 (HMK m. 353/1-a uyarınca kesin)
• İncelenen karar: Ayvalık 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2024/471 E. 2025/295 K., 10.04.2025
• Dava: İşyeri kira bedelinin TBK m. 344/3 uyarınca rayice göre tespiti
• Rakamlar: Mevcut kira aylık 50.000 TL, talep aylık 200.000 TL, bilirkişi brüt 75.000 TL, mahkeme hak ve nesafet indirimiyle brüt 67.500 TL
• Kaldırma sebepleri: Emsallerin m² değeri üzerinden oranlanmaması; önceki ve talep edilen kiranın net mi brüt mü olduğunun açıklatılmaması; Hazine tarafından karşılanan arabulucu ücretinin yalnızca davalıya düşen kısım için tahsiline hükmedilmesi
• Harç: Aylık kira farkı üzerinden alınmalıdır.
• Sonuç: Karar HMK m. 353/1-a-6 uyarınca kaldırılmış, dosya yeniden yargılama için ilk derece mahkemesine gönderilmiştir.

Olay

Taraflar arasında 01.10.2019 başlangıç tarihli bir işyeri kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiraya veren, aylık 50.000 TL olan kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını ileri sürerek 01.10.2024 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 200.000 TL olarak tespitini istemiştir.

Kiracı ise taşınmazın merkeze uzak olduğunu ve iş yerlerinin bulunduğu bir bölgede yer almadığını savunmuştur. Kiracıya göre taşınmaz yalnızca sıvası yapılmış halde teslim alınmış; elektrik ve su tesisatı, banyo-wc, boya, seramik ve yer döşemeleri kiracı tarafından yaptırılmıştır. Kiracı talep edilen bedelin fahiş olduğunu belirtmiştir.

İlk derece mahkemesi mahallinde üç kişilik bilirkişi heyetiyle keşif yapmıştır. Bilirkişiler kiranın brüt 75.000 TL olabileceğini belirlemiş, mahkeme hak ve nesafet indirimi uygulayarak kira bedelini 01.10.2024'ten itibaren aylık brüt 67.500 TL olarak tespit etmiştir. Kiraya veren, bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını, emsallerin doğru değerlendirilmediğini ve hakkaniyet indiriminin fazla uygulandığını ileri sürerek istinaf yoluna başvurmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

Beş yıl şartı ve dava süresi

Daire, sözleşmenin 01.10.2019'da yapıldığını ve TBK m. 344/3'teki beş yıllık sürenin geçtiğini tespit etmiştir. Dava 29.11.2024'te, yani yeni kira dönemi başladıktan sonra açılmıştır. Buna rağmen sözleşmede artış şartı bulunduğundan dava süresinde kabul edilmiştir:

"Dava, 29/11/2024 tarihinde açılmış olup, dava yeni kira dönemi başlamadan otuz günden daha fazla bir süre önce açılmamış ise de, kira sözleşmesinde artış şartı bulunduğundan TBK.'nun 345/3 maddesi uyarınca davanın süresinde olduğu, açılan dava ile 01/10/2024 tarihinde başlayan dönem için artış istenebileceği anlaşılmaktadır."

Emsal karşılaştırmasında m² değeri

Daire, bilirkişi raporunu 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşik Yargıtay uygulamasına uygun bulmamıştır:

"Bilirkişilerce kiralanan taşınmaz ve emsal değerlendirmesinin usulüne uygun olarak yapılmadığı, emsaller değerlendirilirken büyüklükleri dikkate alınarak m² değeri belirlenip, emsaller ve dava konusu taşınmazın büyüklükleri oranlanmak suretiyle kira bedelinin tespiti gerekirken, emsalin büyüklüğü ve metrekare değeri hesap edilmeden hazırlanan rapora göre hüküm kurulması hatalı olup istinaf istemi yerindedir."

Net-brüt ayrımı ve arabulucu ücreti

Daire, esasa ilişkin bu hatanın yanında iki usul hatası daha tespit etmiştir:

"Kabule göre de, mahkemece dava konusunun işyeri olduğu dikkate alınarak dava dilekçesinde belirtilen önceki kira bedeli ile talep edilen kira bedelinin net mi brüt mü olduğu açıklatılmadan yargılamaya devam edilmesi ve yine mahkemece davanın kısmen kabul kısmen red oranı hesaplanarak Hazine tarafından karşılanan arabulucu ücreti yönünden yalnızca davalıya düşen kısım için tahsil hükmü kurulup davacıya düşen kısım yönünden hüküm kurulmaması hatalıdır."

Harç: Aylık kira farkı

Daire, daha önce harcı yıllık kira farkı üzerinden hesapladığını belirterek bu kabulünden dönmüştür:

"Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 25.11.2024 tarih, 2024/970 Esas ve 2024/3821 Karar sayılı uyuşmazlığın giderilmesine dair kararı uyarınca, 492 sayılı Harçlar Kanununda kira tespit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmadığı, 07/07/1965 tarihli ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği kararlaştırılmış olmakla, bu karar doğrultusunda uygulama birliğinin sağlanması bakımından, Dairemizin önceki kabulünden dönülmek sureti ile harcın aylık kira farkı üzerinden alınması gerektiği gözetilmelidir."

Bu eksikliklerin istinaf aşamasında giderilmesi mümkün görülmediğinden karar HMK m. 353/1-a-6 uyarınca kaldırılmış ve dosya yeniden yargılama için ilk derece mahkemesine gönderilmiştir.

Kararda Sayılan Yöntem: Kira Tespitinde Kontrol Listesi

Karar, hak ve nesafete göre kira tespitinde izlenmesi gereken yöntemi ayrıntılı biçimde açıklar. Bu yöntem şu adımlarla özetlenebilir:

• Emsal sözleşmeler: Tarafların emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı; taraflara emsal sunmaları için süre verilmelidir.
• Üç kişilik bilirkişi kurulu: Kiralananın niteliğine göre inşaat-mimar ve mülk bilirkişilerinden oluşan üç kişilik bir kurul oluşturulmalıdır.
• Yerinde inceleme: Kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, gerekli ölçümler yapılmalıdır.
• Resen emsal araştırması: Taraf emsalleriyle yetinilmemeli, resen emsal araştırılmalıdır. Kararda, bilirkişilerin görevleri nedeniyle başka dosyalardan bildikleri emsallerin de resen emsal olarak değerlendirilebileceği belirtilmiştir.
• Ayrıntılı karşılaştırma: Konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süresi gibi kira parasına etki eden tüm özellikler ayrı ayrı karşılaştırılmalı; emsalin neden uygun olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.
• m² değeri: Emsallerin büyüklüğüne göre metrekare değeri belirlenmeli ve dava konusu taşınmazın büyüklüğüyle oranlanmalıdır.
• Boş kiralama değeri: Taşınmazın serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası saptanmalıdır.
• Hakkaniyet: Hakim, bu değeri esas alarak tarafların sözleşmeden bekledikleri amaca uygun makul bir kira parasına hükmetmelidir.

Kararda bu yöntem şöyle ifade edilmiştir:

"Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res'en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır."

Hukuki Dayanak

TBK m. 344/3: Beş yıl sonra hakkaniyete göre tespit

TBK m. 344/3'e göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir. Hakim bu belirlemede TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar ve bedeli hakkaniyete uygun biçimde saptar. Bu kural, taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın uygulanır.

TBK m. 345: Dava açma süresi

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Belirlenen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmelidir. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345/3).

Harç

492 sayılı Harçlar Kanunu, kira tespit davalarında harcın aylık mı yıllık mı kira farkı üzerinden alınacağını açıkça düzenlememektedir. Kararda belirtilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığın giderilmesi kararı ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda harç, aylık kira farkı üzerinden hesaplanmalıdır.

HMK m. 353/1-a-6: Kaldırma ve geri gönderme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 353/1-a-6, ilk derece mahkemesinin davanın esasıyla ilgili delilleri toplamadığı veya delilleri değerlendirmediği hallerde, bölge adliye mahkemesine kararı kaldırarak dosyayı yeniden görülmek üzere gönderme yetkisi verir. Bu kaldırma kararları HMK m. 353/1-a uyarınca kesindir.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren açısından:

• Emsal sunarken emsal taşınmazların metrekaresini, konumunu ve kira başlangıç tarihini gösteren belgeler eklemeniz önemlidir. Kararda bilirkişinin bu verilerle m² karşılaştırması yapması beklenmiştir.
• İşyeri kiralarında dava dilekçesinde mevcut ve talep edilen kiranın net mi brüt mü olduğunu açıkça belirtin.
• Sözleşmenizde artış şartı varsa TBK m. 345/3 uyarınca yeni dönem sonuna kadar dava açma imkanı bulunur; yine de tarihleri sözleşme metnine göre kontrol edin.
• Harç aylık kira farkı üzerinden hesaplanır.

Kiracı açısından:

• Taşınmaza kendi yaptırdığınız tesisat ve tadilatlar ile taşınmazın konumu, bilirkişi incelemesinde ileri sürebileceğiniz önemli hususlardır.
• Bilirkişi raporu emsalleri metrekare üzerinden oranlamıyor veya emsallerin neden uygun olduğunu açıklamıyorsa, rapora itiraz edebilirsiniz.
• Rapor taşınmazın boş halde kiraya verilmesi durumunda getireceği bedeli esas almalıdır; hakim bu bedel üzerinden hakkaniyete göre karar verir.

Hakkaniyet indiriminin yargılama giderlerine etkisi için kira tespit davasında hakkaniyet indirimi ve vekalet ücreti yazımızı, davanın şartları ve süreci için İzmir kira tespit davası sayfamızı, kira uyuşmazlıklarına genel bakış için İzmir kira avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Kira tespit davasının sonucu büyük ölçüde bilirkişi raporunun niteliğine bağlıdır. Bursa BAM 18. Hukuk Dairesi'nin 2025/1519 E. 2026/2177 K. sayılı kararı; emsallerin m² değeri üzerinden oranlanması, işyeri kiralarında net-brüt ayrımının açıklatılması, arabulucu ücretinin her iki taraf payı yönünden hükme bağlanması ve harcın aylık kira farkı üzerinden alınması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Her kira tespit davası, sözleşmenin tarihi, artış şartı ve sunulan emsallere göre farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.