Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Yurt Dışında Yaşayan Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kısa Cevap

Yurt dışında yaşayan ev sahibi de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak ihtiyacın gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olduğunu ispat etmesi gerekir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 2024/4833 E. 2026/608 K. sayılı kararında, taşınmazı yeni satın alan, halen yurt dışında yaşayan, Türkiye'ye yalnızca kısa süreli gelen ve Türkiye'de yaşamaya yönelik hazırlığı bulunmayan malikin ihtiyacını ispat edemediğine karar vermiştir. Daire, tahliyeye hükmeden ilk derece kararını kaldırmış ve davayı reddetmiştir.

Karar özeti

• Mahkeme: İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi, E. 2024/4833, K. 2026/608, karar tarihi 26.02.2026 (kesin)
• İncelenen karar: Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2023/257 E. 2024/1445 K.
• Dava: Yeni malikin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye
• Süre: Taşınmaz 24.06.2022'de satın alınmış, ihtarname 21.07.2022'de tebliğ edilmiş, dava 13.03.2023'te açılmış; dava süresinde bulunmuştur.
• Deliller: TAKBİS sorgusu, yurda giriş çıkış kayıtları, tapu kayıtları ve tanık beyanları
• Sonuç: İhtiyacın gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olduğu ispatlanamamış; ilk derece kararı HMK m. 353/1-b-2 uyarınca kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

Olay

Davacı, davalının kiracı olarak oturduğu konutu 24.06.2022 tarihinde satın almış ve taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanacağını ileri sürerek tahliye talep etmiştir. Davalı ile önceki malik arasında 01.03.2020 başlangıç tarihli, bir yıl süreli bir konut kira sözleşmesi bulunmaktadır.

Davalı kiracı ise davacının yabancı uyruklu olduğunu, evinin ve yaşadığı memleketin yurt dışında bulunduğunu ve ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığını savunmuştur. Davalıya göre Türkiye'de ne kadar süre kalındığı pasaport ve giriş çıkış kayıtlarından kolayca anlaşılabilirdi.

İlk Derece Mahkemesinin Kararı

Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesi TAKBİS sorgusu yapmış, tanık dinlemiş ve yurda giriş çıkış kayıtlarını getirtmiştir. Mahkeme, TAKBİS sorgusunda davacı adına dava konusu taşınmaz dışında oturulabilir nitelikte başka bir taşınmaz bulunmadığını tespit etmiştir. Giriş çıkış kayıtlarından davacının ülkeye giriş çıkışları olduğu ve gelişlerinde otelde konakladığı anlaşılmıştır. Tanıklar da taşınmazın ihtiyaç nedeniyle satın alındığını beyan etmiştir.

Bu değerlendirmeyle mahkeme ihtiyacı zorunlu, samimi ve sürekli kabul etmiş ve davalının tahliyesine karar vermiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

Süre: Yeni malikin iki seçeneği

Daire önce davanın süresinde açılıp açılmadığını incelemiştir. Kararda yeni malikin seçenekleri şöyle açıklanmıştır:

"TBK 351. madde gereğince edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ etmek suretiyle altı ay sonra dava açabileceği veya TBK 350. madde gereğince kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabileceği, yeni malikin her iki seçeneği ayrı ayrı kullanma imkanının bulunduğu"

Somut olayda ihtarname 19.07.2022'de çekilmiş, 21.07.2022'de tebliğ edilmiş ve dava 13.03.2023'te açılmıştır. Daire, davanın süresinde olduğunu kabul etmiştir.

Esas: İhtiyacın niteliği

Daire, ihtiyaç nedeniyle tahliyenin şartlarını şöyle özetlemiştir:

"Konut niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni sayılamaz, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez, ihtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması ve yargılama sırasında da devam etmesi gerekir."

Daire somut olayda tanık beyanlarına göre davacının Türkiye'de kızı bulunduğunu ve Türkiye'ye kısa süreli giriş çıkışları olduğunu tespit etmiştir. Tapu kayıtları UYAP üzerinden incelenmiştir. Tanık beyanlarına göre taşınmazın yatırım amaçlı edinildiği, davacının halen yurt dışında yaşadığı ve Türkiye'de yaşamaya yönelik bir hazırlığının bulunmadığı anlaşılmıştır. Kararda bu tespitlerden sonra şu sonuca varılmıştır:

"ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olduğunun ispat edilemediği, davanın reddi gerekirken kabul edilmesinin hatalı olduğu anlaşılmıştır."

Bunun üzerine davalının istinaf başvurusu kabul edilmiş, ilk derece mahkemesinin kararı HMK m. 353/1-b-2 uyarınca kaldırılmış ve Daire yeniden hüküm kurarak davayı reddetmiştir. Karar oy birliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.

Hukuki Dayanak

TBK m. 350: Kiraya verenin ihtiyacı

Türk Borçlar Kanunu m. 350'ye göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira ilişkisine son verilmesi için genel hükümlere göre belirlenen fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak, bunların bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

TBK m. 351: Yeni malikin ihtiyacı

TBK m. 351, kiralananı sonradan edinen yeni malike ayrı bir imkan tanır. Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Karara göre yeni malik, TBK m. 351'deki bu yolu veya TBK m. 350'deki genel yolu ayrı ayrı kullanabilir.

İspat ve deliller

İhtiyacın varlığını ispat yükü tahliye isteyen malike aittir. Kararda mahkemelerin şu delilleri birlikte değerlendirdiği görülmektedir:

• TAKBİS sorgusu: Malik adına oturulabilir nitelikte başka taşınmaz olup olmadığı
• Yurda giriş çıkış kayıtları: Malikin Türkiye'de ne kadar süre kaldığı
• Tapu kayıtları: Malikin mülkiyet durumu
• Tanık beyanları: Taşınmazın edinilme amacı, malikin yaşadığı yer ve taşınma hazırlıkları

HMK m. 353/1-b-2: Kaldırma ve yeniden hüküm

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 353/1-b-2, bölge adliye mahkemesinin, yargılamada eksiklik bulunmamakla birlikte kararın esası veya usulü yönünden hukuka aykırı olması halinde, duruşma yapmadan ilk derece kararını kaldırarak yeniden esas hakkında karar verebilmesini düzenler. Daire de bu yetkiyi kullanarak davayı doğrudan reddetmiştir.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren (yeni malik) açısından:

• Taşınmazı satın aldıktan sonra TBK m. 351'deki bir aylık bildirim süresini kaçırmamanız önemlidir. Bu süre kaçırılırsa TBK m. 350'deki sözleşme sonuna bağlı yol kalır.
• Yurt dışında yaşıyorsanız, Türkiye'ye taşınma kararınızı somut delillerle göstermeniz gerekir. İş değişikliği, okul kaydı, eşyaların taşınması ya da yurt dışındaki konutun bırakılması gibi hazırlıklar bu delillere örnektir.
• Kısa ziyaretler, otelde konaklama ve tanıkların taşınmazı yatırım olarak tarif etmesi ihtiyacın samimiyetini zayıflatır.
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli bir konutu varsa, yeni malikin TBK m. 352/3'e dayanabileceğine ilişkin karar için kiracının kendi evi varsa tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
• Ayrıntılı bilgi için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kiracı açısından:

• Yeni malikin ihtiyaç iddiasına karşı, malikin nerede yaşadığı, Türkiye'de ne kadar süre kaldığı ve başka taşınmazları olup olmadığı yönünde delil talep edebilirsiniz. Yurda giriş çıkış kayıtları ve TAKBİS sorgusu bu açıdan önemlidir.
• İhtiyacın dava tarihinde mevcut olması ve yargılama boyunca sürmesi gerekir. Geçici veya ileride doğacak bir ihtiyaç tahliye sebebi sayılmaz.
• Bildirim tarihini ve dava tarihini kontrol edin; süreler hak düşürücü niteliktedir.

Tahliye sebeplerinin karşılaştırması için kiracı tahliye davası sayfamıza, kira uyuşmazlıklarına genel bakış için İzmir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

Yeni malik, TBK m. 351'deki bildirim yolunu veya TBK m. 350'deki sözleşme sonuna bağlı yolu kullanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir. Ancak süreye uygun açılan bir dava tek başına yeterli değildir: İhtiyacın gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır. İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi'nin 2024/4833 E. 2026/608 K. sayılı kararı, yurt dışında yaşayan ve Türkiye'de yaşamaya yönelik hazırlığı görülmeyen malikin bu ispatı yapamadığını kabul ederek tahliye talebini reddetmiştir.

Her tahliye davası somut delillere göre farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.