Boş İmzalı Tahliye Taahhütnamesine İtiraz: Kiracı Yemin Deliline Dayanabilir mi?

Kısa Cevap

Kiraya verene boş imzalı verilen bir tahliye taahhütnamesi, içtihat değişikliğinden sonra kural olarak geçerli kabul edilmektedir. Kiracı, taahhütnamenin kira sözleşmesi sırasında boş verilip sonradan doldurulduğunu ileri sürüyorsa bunu öncelikle yazılı delille ispatlamalıdır. Yazılı delili olmayan kiracı yemin deliline dayanabilir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 2024/928 E. 2026/1615 K. sayılı kararında, açıkça yemin deliline dayanan kiracıya yemin teklif etme hakkının hatırlatılmadan karar verilmesini eksik inceleme saymış ve kararı yeniden yargılama için kaldırmıştır.

Karar özeti

• Mahkeme: İzmir BAM 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/928, K. 2026/1615
• Konu: Kira sözleşmesi sırasında boş imzalı verilip sonradan doldurulduğu ileri sürülen tahliye taahhütnamesi
• Geçerlilik: Boş imzalı belge veren kiracı, içeriğin karşı tarafça doldurulmasına izin vermiş sayılır; anlaşmaya aykırı doldurma iddiası hukuki uyuşmazlıktır.
• İspat: Yazılı delille ispat edemeyen kiracı yemin deliline dayanabilir; buna engel bir hukuki düzenleme yoktur.
• Mahkemenin görevi: Yemin deliline dayanan tarafa yemin teklif etme hakkı hatırlatılmalı, sonuca göre karar verilmelidir.
• Sonuç: İstinaf başvurusu kabul edilmiş, yeniden yargılama için ilk derece mahkemesi kararı kaldırılmıştır.

Olay

Kararın elimizdeki bölümünde olayın ayrıntıları, tarihler ve ilk derece mahkemesinin adı yer almamaktadır. Aktarılan kısımdan anlaşılan şudur: Kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayanmış, davalı kiracı ise taahhütnamenin boş olarak imzalandığını ve sonradan doldurulduğunu ileri sürmüştür. Kiracı bu iddiasını yazılı delille ispatlayamamış, ancak açıkça yemin deliline başvurmuştur. İlk derece mahkemesi kiracıya yemin teklif etme hakkını hatırlatmadan karar vermiş, kiracı istinaf yoluna başvurmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

Eski içtihat: yemin teklif edilemiyordu

"Bilindiği üzere, kapatılan Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin eski içtihatlarında, imzalı boş belgenin anlaşmaya aykırı doldurulması güveni kötüye kullanma suçunu oluşturacağından tarafların yemin etmesi halinde cezai takibata uğrayacağı konularda yemin teklif edilemeyeceği görüşü ile imzası ikrar edilen tahliye taahhütnamelerine karşı kiracıların yazılı delil ile ispat yükümlülüğü aranmaktaydı."

İçtihat değişikliği: boş imzalı taahhütname geçerlidir

"Ancak sonradan yapılan içtihat değişikliği ile kiraya verene tahliye taahhüdü olarak boş imzalı belge veren kiracının, belgenin içeriğinin karşı tarafça doldurulmasına izin vermiş sayılacağı bu şekilde verilen tahliye taahhütnamelerinin geçerli olduğu şeklinde içtihat değişikliğine gidilmiştir. Nitekim, buna bağlı olarak imzalı boş belgenin anlaşmaya aykırı doldurduğu iddiası hukuki ihtilaf kapsamında değerlendirilmiştir."

Daire bu görüşün dayanağı olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.5.2008 tarihli 2008/369 - 394 Esas ve Karar sayılı kararını ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/1536- 475 Esas ve Karar sayılı içtihadını göstermiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2022/8307 - 2023/168 ve 2022/8302 - 2023/167 Esas ve Karar sayılı ilamlarında da HGK kararına atıf yapıldığı, ancak yemine yönelik temyiz sebebi bulunmadığından bu konuda bozma kararı verilmediği belirtilmiştir.

Kiracı yemin deliline dayanabilir

"Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi sırasında boş olarak verilip, sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğunu yazılı delil ile ispat edemeyen kiracı, yemin deliline dayanabilir. Kiracının, yemin deliline dayanmasına engel olan bir hukuki düzenleme bulunmamaktadır."

Yemin hatırlatılmadan karar verilemez

"Davalı iddialarını yazılı olarak ispatlayamamış ise de açıkça yemin deliline başvurmuştur. [...] Mahkemece, davalı tarafa yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma sonucu karar verilmesi doğru değildir."

"Açıklanan nedenlerle, davalının istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile yeniden yargılama yapılması için mahkeme kararının kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir."

Bu kararla taahhütnamenin geçersiz olduğuna karar verilmemiştir. Dosya, yemin teklifi hatırlatılarak yeniden yargılanacak ve sonuç buna göre belirlenecektir.

Hukuki Dayanak

TBK m. 352/1: Tahliye taahhüdü

"Kiracı, konut ve çatılı işyeri kirasında kiralananı boşaltma tarihini yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya sulh hukuk mahkemesinde dava açmak suretiyle, kira sözleşmesini sona erdirebilir."

Uygulamada taahhütnamenin, kira sözleşmesi kurulurken değil, kiralananın tesliminden sonra serbest iradeyle verilmiş olması aranmaktadır. Taahhütnamenin sözleşmeyle aynı anda boş imzalatıldığı iddiasının önemi buradan gelir.

Yemin delili

Yemin, HMK m. 225 vd. maddelerinde düzenlenen bir kesin delildir. Bir vakıayı başka delillerle ispat edemeyen taraf, karşı tarafa yemin teklif edebilir. Karşı taraf yemin ederse vakıa onun lehine, yemin etmekten kaçınırsa aleyhine sabit sayılır.

Zorunlu arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır (HUAK m. 18/B).

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren açısından:

• Boş imzalı alınan bir taahhütname kural olarak geçerli sayılsa da, kiracının yemin deliline dayanması halinde sonuç yeminin sonucuna bağlı kalabilir.
• Taahhütnamenin tarihinin, kiralananın tesliminden sonraki bir tarih olarak, taraflarca bilinçli şekilde doldurulup imzalanması ileride doğabilecek tartışmaları azaltır.
• Taahhütnameye dayalı tahliye sürecinin ayrıntıları için kiracı tahliye davası sayfamıza bakabilirsiniz.

Kiracı açısından:

• Taahhütnameyi boş imzaladığınızı ve sonradan doldurulduğunu ileri sürüyorsanız, önce yazılı delil olup olmadığını değerlendirin.
• Yazılı deliliniz yoksa, cevap dilekçesinde açıkça yemin deliline dayanmanız önemlidir. Bu karar, açıkça yemin deliline dayanılmış olmasını esas almıştır.
• Yemin teklifinin sonucu bağlayıcıdır; karşı taraf yemin ederse iddianız ispatlanamamış sayılır. Bu nedenle bu delile dayanmadan önce sonuçlarını dikkate almak gerekir.

Kiraya verenin hangi durumlarda tahliye isteyebileceğine genel bakış için ev sahibi hangi durumlarda kiracıyı çıkarabilir yazımıza, kira uyuşmazlıklarının tamamı için İzmir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz. Diğer bir tahliye sebebine ilişkin emsal karar için kiracının kendi evi varsa tahliye yazımızı da okuyabilirsiniz.

Sonuç

Boş imzalı verilen tahliye taahhütnamesi, içtihat değişikliğinden sonra kural olarak geçerlidir ve anlaşmaya aykırı doldurma iddiası hukuki bir uyuşmazlık olarak ele alınır. İzmir BAM 6. Hukuk Dairesi'nin 2024/928 E. 2026/1615 K. sayılı kararı, bu iddiayı yazılı delille ispat edemeyen kiracının yemin deliline dayanabileceğini ve mahkemenin yemin teklif etme hakkını hatırlatması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Her dosyada taahhütnamenin tarihi, veriliş koşulları ve dayanılan deliller farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.