Arabulucuya Erken Başvuru Tahliye Davasını Düşürür mü? Yeni Malikin İhtiyaç Davasında Usulden Ret

Kısa Cevap

Taşınmazı satın alan yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye için TBK m. 351/2'ye göre davayı kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açmalıdır. Dava şartı olan zorunlu arabuluculuğa da aynı süre içinde başvurulmalıdır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 2024/4280 E. 2026/2358 K. sayılı kararında, dava açma süresi başlamadan arabulucuya başvurulduğu için davanın usulden reddi gerektiğini belirtmiş ve esasa girilerek verilen kararı yerinde bulmamıştır.

Karar özeti

• Mahkeme: İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi, E. 2024/4280, K. 2026/2358
• Konu: Yeni malikin TBK m. 351/2'ye dayalı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
• Tarihler: Kira sözleşmesi 20.02.2019 başlangıçlı; taşınmaz 12.10.2023'te satın alınmış; ihtarname 18.10.2023'te tebliğ edilmiş.
• Erken başvuru: Arabulucuya 17.01.2024'te, yani dava açma süresi başlamadan başvurulmuş; dava 21.02.2024'te açılmıştır.
• Atıf: Yargıtay 3. HD, uyuşmazlık giderme, 26.05.2025, 2025/1495 E. 2025/3048 K.
• Sonuç: Davanın usulden reddi gerekirken esasa girilmesi yerinde görülmemiş; istinaf nedeni HMK m. 355 delaletiyle farklı sebeple kabul edilmiştir.

Olay

Elimizdeki karar bölümüne göre davalı, dava dışı eski malikle yapılan 20.02.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle kiracıdır. Davacı taşınmazı 12.10.2023'te satın almıştır. Satın alma ve ihtiyaç nedeniyle tahliye istemini içeren ihtarname 16.10.2023'te keşide edilmiş, 18.10.2023'te tebliğ edilmiştir. İhtarnamede taşınmazın sözleşme süresinin bitiminden başlayan bir ay içinde, 21.02.2024'e kadar tahliyesi istenmiştir.

Davacı 17.01.2024'te arabulucuya başvurmuş, dava 21.02.2024'te açılmıştır. İlk derece mahkemesi davanın esasına girerek karar vermiş, davalı istinaf yoluna başvurmuştur. Kararın elimizdeki bölümünde başka olgu yer almamaktadır.

Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

Arabuluculuk da dava açma süresi içinde yapılmalıdır

"davanın TBK 351/2 maddesine göre de kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerektiği, aynı süre içerisinde dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerektiği, ancak davacının 17/01/2024 tarihinde arabuluculuğa erken başvurduğu, davanın 21/02/2024 tarihinde açıldığı görülmüştür."

Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararı

Daire, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Bölge Adliye Mahkemeleri Kararları Arasındaki Uyuşmazlığın Giderilmesi İstemine Dair 26.05.2025 tarihli 2025/1495 Esas 2025/3048 Karar sayılı kararına dayanmıştır:

"6098 sayılı Kanun'un 350. maddesi uyarınca, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiği yönünde görüş bildirerek uyuşmazlığı gidermiştir."

Usulden ret gerekir

"Bu hali ile TBK 351/2 maddesine göre dava açma süresi başlamadan 17/01/2024 tarihinde arabuluculuğa başvurulmuş olup, Mahkemece davanın usulden reddi gerekirken esasa girilerek karar verilmesi yerinde olmayıp, davalının istinaf nedeninin HMK 355 maddesi delaletiyle farklı sebeple kabulü gerektiği anlaşılmıştır."

Daire, istinaf nedenini HMK m. 355 uyarınca kamu düzenine ilişkin bu eksiklik üzerinden, yani davalının ileri sürdüğünden farklı bir sebeple kabul etmiştir. Kararın hüküm kısmı elimizdeki bölümde yer almamaktadır.

Hukuki Dayanak

TBK m. 351: Yeni malikin gereksinimi

"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir."

Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre yeni malik, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak suretiyle de sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu kararda dava, ikinci fıkra kapsamında değerlendirilmiştir.

Zorunlu arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Bu karara göre ihtiyaç nedeniyle tahliyede başvuru, dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içinde yapılmalıdır.

HMK m. 355: İstinaf incelemesinin kapsamı

İstinaf incelemesi, kural olarak istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlıdır; ancak bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü hususları resen gözetir. Daire, dava şartı eksikliğini bu kapsamda değerlendirmiştir.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren (yeni malik) açısından:

• Taşınmazı satın aldıktan sonra TBK m. 351'e göre izleyeceğiniz yolu (edinmeden itibaren bildirim ve altı ay sonra dava ya da sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava) baştan belirleyin.
• Sözleşme bitiminden itibaren dava açacaksanız, arabulucuya da sözleşme bittikten sonra ve bir aylık süre içinde başvurun. Bu kararda sözleşme bitmeden yapılan başvuru usulden ret sonucunu doğurmuştur.
• Bir aylık süre arabuluculuk görüşmelerine de yetmelidir; tarihleri önceden planlamak bu nedenle önemlidir. Ayrıntılar için ihtiyaç nedeniyle tahliye sayfamıza ve yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı açısından:

• Size ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldıysa, arabuluculuk başvurusunun tarihini sözleşmenin bitiş tarihiyle karşılaştırın.
• Bu kararda Daire, dava şartı eksikliğini kiracının ileri sürdüğünden farklı bir sebeple, HMK m. 355 kapsamında gözetmiştir. Yine de bu hususu savunmada açıkça ileri sürmek yararlıdır.
• Usulden ret kararı, kiraya verenin ileride yeniden dava açma imkânını tamamen ortadan kaldırmayabilir; sonraki dönemler ayrıca değerlendirilir.

Tahliye sebeplerine genel bakış için kiracı tahliye davası sayfamıza, arabuluculuk süreci için kira hukukunda zorunlu arabuluculuk yazımıza ve kira uyuşmazlıklarının tamamı için İzmir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi'nin 2024/4280 E. 2026/2358 K. sayılı kararına göre, yeni malikin TBK m. 351/2'ye dayalı ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında zorunlu arabuluculuk başvurusu, dava açma süresi başladıktan sonra yapılmalıdır. Kira sözleşmesinin bitiminden önce yapılan başvuru, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin uyuşmazlık giderme kararı doğrultusunda davanın usulden reddi sonucunu doğurur.

Her dosyada sözleşmenin bitiş tarihi, edinme tarihi ve izlenen yol farklı olduğundan sonuç değişebilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.