Kira Bedeli + KDV Yazılıysa Yeni Malik Gerçek Kişiyse Kira Net mi, Brüt mü? Stopaj ve Yargıtay Kararı

Kısa Cevap

Kira sözleşmesi KDV mükellefi bir şirketle yapılmış ve kira bedeli "+ KDV" olarak yazılmışsa, sözleşmede yazan tutar net kira bedelidir. Taşınmazı sonradan KDV yükümlüsü olmayan gerçek kişiler satın aldığında KDV'nin yerini stopaj alır; kiracı stopajı bu net bedelden düşerek eksik ödeme yapamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/6151 E. 2026/2842 K. sayılı kararıyla, stopaj kesintisi yapan kiracının icra takibi sonrası ödediği farkın iadesi istemini reddeden Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır.

Karar özeti

• Mahkeme: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/6151, K. 2026/2842, karar tarihi 06.05.2026 (oy birliği)
• İstinaf: İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi, 2022/1386 E. 2025/2006 K. (istinaf başvurusunun esastan reddi)
• İlk derece: İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2018/629 E. 2022/225 K. (davanın reddi)
• Uyuşmazlık: Kiracının, gerçek kişi yeni maliklere stopaj kesintisi yaparak ödediği kira için başlatılan takip sonrası ödediği farkın iadesi
• Değerlendirme: Şirketle yapılan sözleşmede "+ KDV" olarak belirlenen bedel net kira bedelidir; yeni malikler açısından KDV'nin yerini stopaj alır.
• Sonuç: Fazla ödeme bulunmadığından ret kararı HMK m. 370/1 uyarınca onanmıştır.

Olay

Kiracı şirket, üç bağımsız bölümü 07.06.2017 tarihli kira sözleşmesiyle kullanmaktadır. Kiraya veren bir şirkettir ve sözleşmede kira bedeli KDV hariç bir tutar artı KDV olarak belirlenmiştir. Bağımsız bölümler 30.03.2018'de gerçek kişiler tarafından satın alınmıştır.

Kiracı, yeni maliklerin KDV yükümlüsü olmaması nedeniyle sözleşmedeki bedeli brüt kabul etmiş, stopaj kesintisi yaparak kalan tutarı yeni maliklere hisseleri oranında ödemiştir. Yeni malikler kira bedelinin eksik ödendiği gerekçesiyle icra takibi başlatmış, kiracı icra tehdidi altında ödeme yapmıştır. Kiracı ödediği bedelin istirdadını istemiş, daha sonra ıslahla dayanağını sebepsiz zenginleşme olarak değiştirmiştir.

Yeni malikler ise kiracının KDV veya bunun yerine ödenecek vergisel yükümlülükleri karşılamak zorunda olduğunu, ıslah yönünden zamanaşımı bulunduğunu ve ödemenin itirazi kayıt olmadan rızaen yapıldığını savunmuştur.

Mahkemelerin Değerlendirmesi

İlk derece mahkemesi: bedel net kira bedelidir

İlk derece mahkemesi, mecuru satın alan davalıların KDV ödeme yükümlülüğü bulunmadığını ve "KDV yerini stopaj aldığından ve satın alan davalıların sözleşmede kararlaştırılan KDV yerine stopaj ödemeleri gerektiğinden" sözleşmedeki bedelin net kira bedeli olduğunu kabul etmiş, fazla ödeme bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi: vergi ayrıca belirtilmiştir

İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi, sözleşmenin tarafı olan önceki malik hakkında şunu tespit etmiştir:

"kiraya veren tüzel kişi olup kurumlar vergisine tabi mükellef olduğundan kira bedelinin faturalandırılması gerektiği ve net miktar üzerinden KDV ödemesi yaptığı"

Daire, sözleşmede verginin ayrıca belirtildiğini, böylece sözleşmedeki tutarın net kira bedeli olduğunu ve kiracının bedelin brüt olduğu iddiasının doğru olmadığını belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Yargıtay: karar onanmıştır

Kiracı temyizde, kira bedelinin net olduğuna dair açık bir sözleşme şartı bulunmadığını ve gerçek kişi kiraya verenlerin muhtasar vergileri yönünden vergi sorumlusunun kiracı olduğunu ileri sürmüştür. Yargıtay bu itirazları kabul etmemiştir:

"Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, kira sözleşmesinde kira bedelinin net kira bedeli olarak belirlenmesine ve bu kapsamda davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir."

Karar, HMK m. 370/1 uyarınca oy birliğiyle onanmıştır. Yargıtay ayrı bir gerekçe geliştirmemiş, alt mahkemelerin değerlendirmesini isabetli bulmuştur.

Hukuki Dayanak

TBK m. 310: Kiralananın el değiştirmesi

"Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur."

Yeni malik, eski malikin sözleşmesini aynı koşullarla devralır. Bu kararda kira bedeli de eski malik şirketle yapılan sözleşmedeki hükme göre yorumlanmıştır.

Stopaj (gelir vergisi tevkifatı)

Gerçek kişiden işyeri kiralayan ve vergi kanunlarına göre tevkifat yapmakla yükümlü kiracı, kira ödemesi sırasında gelir vergisi kesintisi yaparak vergi dairesine yatırır (GVK m. 94). Bu vergi kesintisi kiracının ödeme yöntemini belirler; karara göre sözleşmede net olarak kararlaştırılmış kira bedelinin azalması sonucunu doğurmaz.

Sebepsiz zenginleşme ve istirdat

Kiracı, icra tehdidi altında ödediği tutarın iadesini önce istirdat, ıslahla da sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) hükümlerine dayanarak istemiştir. Fazla ödeme bulunmadığı kabul edildiğinden iade koşulları oluşmamıştır.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren (yeni malik) açısından:

• Şirketten "+ KDV" bedelle kiraya verilmiş bir işyerini gerçek kişi olarak satın aldıysanız, karara göre sözleşmedeki bedel net kira bedelidir. Kiracının stopaj kesintisi sizin aleyhinize net bedeli azaltmaz.
• Eksik ödeme halinde kira alacağı için icra takibi yolu açıktır; süreç için kira borcu icra sayfamıza bakabilirsiniz.
• Taşınmaz satın alırken mevcut kira sözleşmesinin bedel ve vergi hükümlerini incelemek, bu tür uyuşmazlıkları önceden görmeyi sağlar.

Kiracı açısından:

• Kiraya veren değiştiğinde vergisel durum da değişebilir; ancak bu karara göre sözleşmedeki "+ KDV" ifadesi, bedelin net olduğu yönünde yorumlanmaktadır.
• Stopajı kendiniz yatırmakla yükümlüyseniz, kira bedelini düşürmeden önce sözleşme hükmünü ve yeni durumu değerlendirmek önemlidir. Aksi halde icra takibi ve takip giderleriyle karşılaşabilirsiniz.
• Sözleşme yaparken kira bedelinin net mi brüt mü olduğunu ve kiraya verenin değişmesi halinde vergilerin nasıl karşılanacağını açıkça yazdırmak tartışmayı önler.

İşyeri kiralarına ilişkin diğer konular için işyeri kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gerekenler yazımıza, sözleşme hazırlarken kira sözleşmesi rehberi sayfamıza ve yeni malikle ilgili başka bir emsal karar için kiracının kendi evi varsa tahliye yazımıza göz atabilirsiniz. Kira uyuşmazlıklarına genel bakış için İzmir kira avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025/6151 E. 2026/2842 K. sayılı kararıyla onanan değerlendirmeye göre, KDV mükellefi şirketle yapılan sözleşmede "+ KDV" olarak belirlenen kira bedeli net kira bedelidir. Taşınmazı gerçek kişiler satın aldığında KDV'nin yerini stopaj alır ve kiracı stopajı bu bedelden düşerek eksik ödeme yapamaz.

Her sözleşmede bedel ve vergi hükümleri farklı yazılabildiğinden sonuç değişebilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.