Tahliye Emri Tebliğ Edilmeden Evi Boşaltan Kiracı TBK 355 Tazminatı İsteyebilir mi?

Kısa Cevap

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiracı, kiraya verenin taşınmazı üç yıl içinde başkasına kiralaması halinde TBK m. 355'e göre tazminat isteyebilir. Ancak bu tazminatın koşullarından biri, kiracının taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmiş olmasıdır. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 2025/5038 E. 2026/2370 K. sayılı kararında, tahliye emri kendisine tebliğ edilmeden evi kendiliğinden boşaltan kiracı için TBK m. 355 tazminat koşullarının oluşmadığını belirtmiş ve tazminat talebinin kabul edilmesini yanlış bulmuştur.

Karar özeti

• Mahkeme: Konya BAM 4. Hukuk Dairesi, E. 2025/5038, K. 2026/2370
• Konu: İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası eski kiracının TBK m. 355'e dayalı tazminat talebi
• Olgu: Tahliye kararı icraya konulmuş, ancak kiracı tahliye emri tebliğ edilmeden anahtarı teslim ederek evi boşaltmıştır.
• Değerlendirme: Kiracı taşınmazı kesinleşmiş icra marifetiyle tahliye etmediğinden TBK m. 355 tazminat koşulları oluşmamıştır.
• Atıf: Yargıtay 3. HD 2017/4632 E. 2019/1687 K.; 2017/4122 E. 2019/282 K.; 2017/4956 E. 2019/871 K.
• Sonuç: İlk derece mahkemesinin tazminat talebini kabul etmesi yanlış bulunmuştur.

Olay

Elimizdeki karar bölümüne göre kiraya veren, konuta ihtiyacı olduğu gerekçesiyle tahliye davası açmış, sulh hukuk mahkemesi talebi haklı görerek 07.01.2025'te tahliye kararı vermiştir. Kiraya veren ilamı 09.01.2025'te icraya koymuş, icra tahliye emri kiracıya 31.01.2025'te tebliğ edilmiştir. Kiracı ise tahliye emri tebliğ edilmeden önce, 23.01.2025'te evin anahtarını kiraya verenin vekiline teslim ederek evi boşaltmıştır.

Bu davada eski kiracı davacı, kiraya veren davalıdır. Kiracı TBK m. 355'e dayanarak tazminat istemiş, ilk derece mahkemesi talebi kabul etmiştir. Kararın elimizdeki bölümünde başka olgu yer almamaktadır.

Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

Tazminat için yargı kararı veya icra yoluyla tahliye aranır

"Somut dosyada; davalı kiracının taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmediğinden TBK'nın 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşup oluşmadığının mahkemece değerlendirilmesi gerekmektedir."

Kiracı tahliye emri tebliğinden önce evi boşaltmıştır

"Bununla birlikte anılan tahliye emri davacıya tebliğ edilmeden davacı dava konusu evin anahtarını davalı vekiline 23/01/2025 tarihinde teslim ederek evi boşaltmıştır."

Tazminat koşulları oluşmamıştır

"Açıklandığı üzere davacı taraf tahliye emri kendisine henüz tebliğ edilmeden evi kendiliğinden tahliye etmiş olup davacı kiracının taşınmazı kesinleşmiş icra marifetiyle tahliye etmediğinden TBK'nın 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmadığı hususu mahkemece göz ardı edilmiş olup davalının reddi yerine kabul edilmesi yanlış olmuştur. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.02.2019 tarih 2017/4632 Esas - 2019/1687 Karar; 2017/4122 Esas - 2019/282 Karar; 07.02.2019 tarih 2017/4956 Esas - 2019/871 Karar)"

Daire, sonucunu Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin aynı yöndeki kararlarına dayandırmıştır. Kararın hüküm kısmı elimizdeki bölümde yer almamaktadır.

Hukuki Dayanak

TBK m. 355: Yeniden kiralama yasağı

"Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz."

Aynı maddeye göre kiraya veren bu yasağa aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

TBK m. 350: Kiraya verenin gereksinimi

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. TBK m. 355'teki tazminat, bu yolla sağlanan tahliyeye bağlıdır.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren açısından:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı alsanız bile, haklı sebep olmadan taşınmazı üç yıl içinde başkasına kiralamak TBK m. 355'e göre tazminat riski doğurur.
• Bu kararda kiracı, tahliye emri tebliğ edilmeden evi kendiliğinden boşalttığı için tazminat koşulları oluşmamış kabul edilmiştir. Tahliyenin hangi tarihte ve nasıl gerçekleştiği bu nedenle önemlidir; anahtar teslimini tarihli bir belgeyle kayda almak yararlı olur.
• Dava süreci için ihtiyaç nedeniyle tahliye sayfamıza ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası nasıl açılır yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı açısından:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye kararından sonra evi boşaltmadan önce, tahliyenin icra yoluyla mı yoksa kendiliğinden mi gerçekleşeceğinin TBK m. 355 tazminatı yönünden sonuç doğurabileceğini bilmek önemlidir.
• Bu karara göre tahliye emri tebliğ edilmeden anahtarın teslim edilmesi, tazminat koşullarının oluşmadığı sonucuna yol açmıştır.
• Kiraya verenin taşınmazı üç yıl içinde başkasına kiraladığını düşünüyorsanız, tahliyenin nasıl gerçekleştiğini gösteren belgeleri saklamanız gerekir.

Tahliye sebeplerine genel bakış için kiracı tahliye davası sayfamıza, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesine ilişkin emsal karar için yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye yazımıza ve kira uyuşmazlıklarının tamamı için İzmir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

Konya BAM 4. Hukuk Dairesi'nin 2025/5038 E. 2026/2370 K. sayılı kararına göre, ihtiyaç nedeniyle verilen tahliye kararından sonra tahliye emri kendisine tebliğ edilmeden evi kendiliğinden boşaltan kiracı, taşınmazı kesinleşmiş icra marifetiyle tahliye etmiş sayılmaz ve TBK m. 355 uyarınca tazminat koşulları oluşmaz.

Her dosyada tahliyenin tarihi ve şekli farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.