Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibinde İtirazın İptali Kararı: Takip Kaldığı Yerden Devam Eder mi?

Kısa Cevap

Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye takibinde kiracı örnek 14 tahliye emrine itiraz ettiğinde, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açabilir. Mahkeme itirazın iptali ile takibin devamına karar verirse, takip aynı icra dosyasında kaldığı yerden devam eder; yeni bir ilamlı takip açılması gerekmez. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi, 2024/1393 E. 2025/875 K. sayılı kararında, takibe devam edilemeyeceğine dair icra müdürlüğü kararını iptal etmiştir.

Karar özeti

• Mahkeme: Ankara BAM 18. Hukuk Dairesi, E. 2024/1393, K. 2025/875, karar tarihi 21.05.2025 (miktar itibarıyla kesin, oy birliği)
• İncelenen karar: Ankara 1. İcra Hukuk Mahkemesi, 2024/704 E. 2024/933 K., 26.07.2024 (şikayetin reddi)
• Konu: Tahliye taahhüdüne dayalı örnek 14 takipte, sulh hukuk mahkemesinin itirazın iptali kararından sonra takibe devam edilip edilemeyeceği
• İlke: İlamın hüküm kısmı aynen infaz edilir; icra organı hükmü yorumla değiştiremez.
• Değerlendirme: Tahliye emri daha önce tebliğ edildiğinden, yeniden tahliye emri gönderilmeden tahliye işlemlerine devam edilmelidir.
• Sonuç: Karar HMK m. 353/1-b-2 uyarınca kaldırılmış, şikayet kabul edilmiş ve icra müdürlüğü kararı iptal edilmiştir.

Olay

Kiracı, 01.07.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle bir konutta oturmaktadır. 01.08.2020 tarihli tahliye taahhütnamesiyle taşınmazı 25.08.2023'te boşaltacağını taahhüt etmiştir. Davacı, taşınmazı önceki malik ve kiraya verenden 08.08.2023'te devralmıştır.

Yeni malik tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi başlatmış, kiracı örnek 14 tahliye emrine itiraz etmiş ve takip durmuştur. Yeni malik sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmış; sulh hukuk mahkemesi 14.05.2024 tarihli kararıyla itirazın iptali ile takibin devamına ve kiracının tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliyesine karar vermiştir.

Bu karar icra dosyasına sunulduğunda icra müdürlüğü, 06.06.2024 tarihli kararla sulh hukuk mahkemesinin itirazın iptali ilamına dayanarak aynı dosyadan takibe devam edilemeyeceğine ve yeni bir ilamlı takip açılması gerektiğine karar vermiştir. Alacaklının bu karara karşı şikayeti icra hukuk mahkemesince reddedilmiş, alacaklı istinaf yoluna başvurmuştur.

Mahkemelerin Değerlendirmesi

İcra hukuk mahkemesi: yeni ilamlı takip gerekir

İlk derece mahkemesi, kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebileceğini veya sulh hukuk mahkemesinden tahliye ilamı alıp ayrı bir ilamlı takip yapabileceğini belirtmiştir. Gerekçede şu değerlendirmeye yer verilmiştir:

"İİK'nun 269/d ve 274/son maddelerinde aynı Kanun'un 67. maddesine gönderme olmadığından sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılamayacağı ve bu dava sonucunda alınacak ilamla, ilamsız tahliye takibine devam edilemeyeceğini"

Bu gerekçeyle icra müdürlüğü işlemi usul ve yasaya uygun bulunmuş ve şikayet reddedilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi: ilamın hükmü aynen infaz edilir

Daire, ilk derece mahkemesi kararını "hatalı ve isabetsiz" bulmuş ve öncelikle şu ilkeyi hatırlatmıştır:

"İlamların infaz edilecek kısmı hüküm bölümü olup, bu kısmın aynen infazı zorunludur. İcra mahkemesince hükmün (infaz edilecek kısmının) yorum yolu ile değiştirilmesi mümkün olmadığı gibi yeniden belirlenmesi de mümkün değildir (HGK 8.10.1997 tarih 1997/12-517 E, 1997/776 K sayılı kararı). Bu kabule aykırı talepler içeren takipler ilama aykırılık yaratacağından icra mahkemesinde süresiz şikayet konusu yapılabilir (HGK 21.6.2000 tarih, 2000/12-1002 E)."

Tahliye emri yeniden gönderilmeden işlemlere devam edilmelidir

"İcra müdürlüğünce sulh hukuk mahkemesinin bu kararına dayalı olarak takip dosyası kapsamında borçluya daha önce tahliye emri gönderildiğinden ve tebliğ edildiğinden icra müdürlüğünce yeniden tahliye emri gönderilmeden tahliye işlemlerine devam edilmesi gerekir."

Daire, icra müdürlüğünün takibe devam edilemeyeceğine ve yeni bir ilamlı takip açılması gerektiğine dair kararının "hatalı ve isabetsiz olduğu" sonucuna varmıştır:

"Şu halde, mahkemece şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile şikayetin reddine karar verilmesi isabetsiz olup, alacaklının istinaf başvurusunun kabulü ile kararın HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince kaldırılmasına karar verilerek aşağıdaki hüküm kurulmuştur."

Daire, ilk derece mahkemesi kararını kaldırmış, şikayeti kabul etmiş ve icra müdürlüğünün 06.06.2024 tarihli kararını iptal etmiştir. Karar, miktar itibarıyla kesin olarak ve oy birliğiyle verilmiştir.

Alacaklı, istinaf dilekçesinde icra müdürlüğü ile ilk derece mahkemesinin dayandığı Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2008/13801 Esas - 2008/17341 Karar, İstanbul BAM 20. Hukuk Dairesi 2019/1200 Esas - 2020/350 Karar ve Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/7258 Esas - 2021/2893 Karar sayılı kararların bu olaya uygulanamayacağını savunmuştur. Daire bu kararları ayrıca tartışmamış; sonucunu ilamın hüküm kısmının aynen infazı ilkesine dayandırmıştır.

Hukuki Dayanak

TBK m. 352/1: Tahliye taahhüdü

"Kiracı, konut ve çatılı işyeri kirasında kiralananı boşaltma tarihini yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya sulh hukuk mahkemesinde dava açmak suretiyle, kira sözleşmesini sona erdirebilir."

İİK m. 272 vd.: İlamsız tahliye takibi

Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, İİK m. 272 vd. hükümlerine göre ilamsız takip yoluyla istenebilir. Kiracıya örnek 14 tahliye emri gönderilir. Kiracı itiraz ederse takip durur. İlk derece mahkemesi kararında, takibe devam için icra mahkemesinden İİK m. 275 uyarınca itirazın kaldırılmasının istenebileceği belirtilmiştir.

İİK m. 26: İlamlı tahliye

Sulh hukuk mahkemesinden alınan tahliye ilamı, İİK m. 26 uyarınca icra emri gönderilerek ilamlı icra yoluyla da infaz edilebilir. Bu karar, itirazın iptali ve takibin devamı hükmü içeren bir ilamda yeni bir ilamlı takip açılmasının zorunlu olmadığını göstermektedir.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren açısından:

• Tahliye taahhüdüne dayalı takibe kiracı itiraz ederse, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliyeyi isteyebilirsiniz.
• Sulh hukuk mahkemesi itirazın iptali ile takibin devamına karar verdiyse, bu karara göre mevcut takip dosyasında tahliye işlemlerine devam edilmesini isteyebilirsiniz. Müdürlük aksi yönde karar verirse icra mahkemesine şikayet yolu açıktır.
• Takip ve tahliye süreci için kiracı tahliye davası ve kira borcu icra sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Kiracı açısından:

• Örnek 14 tahliye emrine itirazınız takibi durdurur; ancak itirazınız sulh hukuk mahkemesince iptal edilirse, aynı dosyada yeniden tahliye emri gönderilmeden tahliye işlemlerine geçilebilir.
• Taahhütnamenin geçerliliğine ilişkin itirazlarınızı (örneğin tarihin ve veriliş koşullarının) yargılama sırasında ileri sürmeniz önemlidir.
• Taşınmazın el değiştirmesi tek başına önceki malike verilen taahhütnameyi ortadan kaldırmamıştır; bu olayda yeni malik taahhütnameye dayanarak takip başlatmıştır.

Kiraya verenin tahliye yollarına genel bakış için ev sahibi hangi durumlarda kiracıyı çıkarabilir yazımıza, yeni malike ilişkin başka bir emsal karar için kiracının kendi evi varsa tahliye yazımıza ve kira uyuşmazlıklarına genel bakış için İzmir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

Ankara BAM 18. Hukuk Dairesi'nin 2024/1393 E. 2025/875 K. sayılı kararına göre, tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız takipte sulh hukuk mahkemesinin itirazın iptali ile takibin devamına karar vermesi halinde takip aynı dosyada sürer. Tahliye emri daha önce tebliğ edildiyse yeniden tahliye emri gönderilmeden tahliye işlemlerine devam edilmelidir. İcra organları ilamın hüküm kısmını yorum yoluyla değiştiremez.

Her takipte taahhütnamenin tarihi, itiraz ve dava süreleri ile ilamın hüküm kısmı farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.