Yeni Kira Sözleşmesi 10 Yıllık Uzama Süresini Sıfırlar mı? Tadil Sözleşmesi ve TBK 347 Tahliyesi

Kısa Cevap

Kira bedelini değiştiren ama başlangıç tarihini ilk sözleşmedeki tarih olarak koruyan bir belge, yeni bir kira sözleşmesi değil tadil sözleşmesidir. Bu nedenle TBK m. 347'deki 10 yıllık uzama süresini sıfırlamaz; süre ilk sözleşmeye göre hesaplanır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi, 2025/1244 E. 2026/1015 K. sayılı kararında, kiracının "yeni sözleşme" savunmasını kabul etmemiş ve ilk sözleşmeye göre tahliye koşullarının oluştuğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararını yerinde bulmamıştır.

Karar özeti

• Mahkeme: İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi, E. 2025/1244, K. 2026/1015
• Konu: TBK m. 347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye
• Süre: 01.08.2010 başlangıçlı bir yıl süreli sözleşmede 10 yıllık uzama süresi 01.08.2021 itibarıyla dolmuştur.
• Bildirim ve dava: İhtarname 29.02.2024'te tebliğ edilmiş, üç ay önceden bildirim koşulu sağlanmış, dava 27.08.2024'te süresinde açılmıştır.
• Tadil sözleşmesi: 15.06.2022 tarihli belge, başlangıç tarihini 01.08.2010 olarak korumuş ve yalnızca kira bedelini değiştirmiştir; yeni bir sözleşme değildir.
• Sonuç: 01.08.2010 tarihli sözleşme uyarınca tahliye koşulları oluşmuş, ilk derece mahkemesi kararı ve gerekçesi yerinde görülmemiştir.

Olay

Elimizdeki karar bölümüne göre taşınmaz, 01.08.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesiyle kiralanmıştır. Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin dolduğuna dayanarak kiracıya ihtarname göndermiş; ihtarname 29.02.2024'te tebliğ edilmiştir. Tahliye davası 27.08.2024'te açılmıştır.

Kiracı, taraflar arasında 15.06.2022 tarihli yeni bir kira sözleşmesi yapıldığını savunmuştur. Kiraya veren ise bu belgenin tadil sözleşmesi olduğunu belirtmiştir. İlk derece mahkemesinin kararı ve gerekçesi elimizdeki bölümde yer almamakla birlikte, Daire bu kararı yerinde bulmamıştır.

Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

TBK m. 347 koşulları yerine getirilmiştir

"Bu kapsamda kanun gereği TBK.'nın 347. maddesindeki hakkın kiraya veren tarafından kullanılarak tahliye talebinde bulunulabilmesi için davaya konu taşınmazın 01/08/2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi gereği 10 yıllık uzama süresinin 01/08/2021 tarihi itibariyle dolduğu, davalıya usulüne uygun bildirim yapıldığı, ihtarnamenin 29/02/2024 tarihinde davalıya usulüne uygun tebliğ edildiği, uzama yılının bitiminden en az 3 ay öncesinden ihtar koşulunun yerine getirildiği, davanın 27/08/2024 tarihinde süresinde açıldığı"

15.06.2022 tarihli belge yeni sözleşme değil, tadil sözleşmesidir

"her ne kadar davalı taraflar arasında 15/06/2022 tarihli yeni bir kira sözleşmesi yapıldığını ileri sürmüş ise de; sunulan sözleşmenin incelenmesinde; başlangıç tarihinin 01/08/2010 olarak yazıldığı, kira bedelinin değiştirildiği, son sayfada belirtilen "yeni kira başlangıç tarihi 15/06/2022 " olarak yazılmış ise de bu tarihin yeni tespit edilen kira bedelinin başlangıç tarihine ilişkin olduğu, yeni bir sözleşme olmadığı, davacının da bu sözleşmenin tadil sözleşmesi olduğunu belirttiği"

Tahliye koşulları ilk sözleşmeye göre oluşmuştur

"bu nedenle 01/08/2010 tarihli kira sözleşmesi uyarınca tahliye koşullarının oluştuğu, mahkeme karar ve gerekçesinin yerinde olmadığı anlaşılmıştır."

Kararın hüküm kısmı elimizdeki bölümde yer almamaktadır.

Hukuki Dayanak

TBK m. 347: On yıllık uzama süresi

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

Bu hükme göre kiraya verenin tahliye isteyebilmesi için:

• Sözleşme süresinin ardından on yıllık uzama süresinin dolmuş olması,
• Kiracıya, sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılması,
• Davanın süresinde açılması gerekir.

Bu kararda uzama yılı her yıl 1 Ağustos'ta bitmektedir. Şubat 2024'te tebliğ edilen ihtarname, 01.08.2024'te biten uzama yılı için üç ay koşulunu sağlamış; dava 27.08.2024'te süresinde açılmış kabul edilmiştir.

Zorunlu arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır (HUAK m. 18/B).

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren açısından:

• Kira bedelini güncellemek için imzalanan bir belge, ilk başlangıç tarihini koruyorsa ve yalnızca bedeli değiştiriyorsa, bu karara göre 10 yıllık süreyi yeniden başlatmaz.
• Güncelleme belgesinde başlangıç tarihini ilk sözleşmedeki tarih olarak yazmak ve belgenin bir tadil (değişiklik) olduğunu açıkça belirtmek, ileride "yeni sözleşme" tartışmasını azaltır.
• İhtarnamenin uzama yılının bitiminden en az üç ay önce tebliğ edilmesine ve davanın süresinde açılmasına dikkat edin. Ayrıntılar için 10 yıllık kiracı tahliyesi sayfamıza ve 10 yıllık uzama süresi dolan kiracının tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı açısından:

• Kira bedelinin değiştirilmesi için imzalanan her belge yeni bir sözleşme sayılmaz. Belgede ilk başlangıç tarihi korunmuşsa, bu karara göre 10 yıllık süre ilk sözleşmeden hesaplanır.
• Yeni bir sözleşme yapıldığını ileri sürüyorsanız, belgenin başlangıç tarihi, süresi ve içeriği bu savunmanın sonucunu belirler.
• İhtarnamenin tebliğ tarihini, uzama yılının bitiş tarihini ve davanın açıldığı tarihi kontrol etmek önemlidir.

Tahliye sebeplerine genel bakış için kiracı tahliye davası sayfamıza, kira uyuşmazlıklarının tamamı için İzmir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi'nin 2025/1244 E. 2026/1015 K. sayılı kararına göre, başlangıç tarihini ilk sözleşmedeki tarih olarak koruyup yalnızca kira bedelini değiştiren belge tadil sözleşmesidir ve 10 yıllık uzama süresini yeniden başlatmaz. Süre dolduktan sonra usulüne uygun bildirim yapılmış ve dava süresinde açılmışsa, TBK m. 347 uyarınca tahliye koşulları oluşur.

Her sözleşmenin metni ve tarihleri farklı olduğundan sonuç değişebilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.