İzmir Kira Uyarlama Davası Avukatı

Uyarlamanın şartları (TBK m. 138)

Bu şartlar oluşmuşsa hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir; uyarlama mümkün değilse sürekli edimli sözleşmelerde kural olarak fesih hakkı kullanılır. Hüküm yabancı para borçlarında da uygulanır.

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması
• Bu durumun uyarlama isteyen taraftan kaynaklanmaması
• Sözleşme kurulurken mevcut olguların, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek derecede değişmesi
• Uyarlama isteyen tarafın borcunu henüz ifa etmemiş olması veya aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olması

Yabancı para cinsinden kiralar ve beş yıllık süre

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır (TBK m. 344/4). Kur artışlarının olağanüstü boyuta ulaştığı dönemlerde uyarlama talepleri bu kapsamda değerlendirilir.

Türk lirası kiralarda beş yıllık dönem dolmadan, TÜFE sınırının kira bedelini olağanüstü ölçüde düşük bıraktığı iddiasıyla uyarlama talep edilmesi de mümkündür; ancak mahkemeler olağanüstü değişiklik şartını somut verilerle aradığından dosyanın dikkatle hazırlanması gerekir.

Uyarlama ve kira tespiti arasındaki fark

Kira tespit davası, kanunun öngördüğü dönemlerde (özellikle beş yıllık dönem sonunda) kira bedelinin TBK m. 344'e göre belirlenmesini amaçlar. Uyarlama davası ise süre koşuluna bağlı olmaksızın, ancak olağanüstü bir değişiklik ispatlandığında sözleşme dengesinin yeniden kurulmasını sağlar. Hangi yolun izleneceği, sözleşmenin süresine ve değişikliğin niteliğine göre belirlenir.

Süreç nasıl işler?

1. 1

   Ön görüşme ve şart incelemesi

   Sözleşme tarihi, kira bedelinin para birimi ve sonradan ortaya çıkan değişiklik TBK m. 138 şartları yönünden değerlendirilir.

2. 2

   Haklarının saklı tutulması

   Uyarlama istenecekse ödemelerin ihtirazi kayıtla yapılması ve bunun yazılı olarak bildirilmesi önerilir.

3. 3

   Zorunlu arabuluculuk

   Dava öncesi arabulucuya başvurulur; tarafların yeni bedel üzerinde anlaşması mümkündür.

4. 4

   Dava açılması

   Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde uyarlama davası açılır; ekonomik veriler ve emsaller dosyaya sunulur.

5. 5

   Bilirkişi incelemesi

   Mahkeme genellikle bilirkişi aracılığıyla sözleşmedeki dengenin ne ölçüde bozulduğunu ve uygun bedeli araştırır.

6. 6

   Karar

   Mahkeme kira bedelini yeni koşullara uyarlar veya şartlar oluşmamışsa talebi reddeder.

Görevli ve yetkili merci

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a); dava basit yargılama usulüne tabidir (HMK m. 316/1-a).

Dava süresince kira bedelinin sözleşmeye göre ödenmeye devam edilmesi, temerrüt ve tahliye riskine karşı önemlidir.

Gerekli belgeler

• Kira sözleşmesi (para birimi ve artış maddeleri)
• Ödeme dekontları ve ihtirazi kayıt yazışmaları
• Olağanüstü değişikliği gösteren veriler (kur, endeks, piyasa değişimi)
• Emsal kira bedellerine ilişkin ilan ve belgeler

Belgelerin tamamı elinizde olmasa da ön görüşme yapılabilir.