İzmir Kira Sözleşmesi Avukatı

Sözleşmede dikkat edilmesi gereken başlıca maddeler

• Şekil ve ispat: Kira sözleşmesi kanunen yazılı şekle bağlı değildir; ancak ispat kolaylığı için yazılı yapılması ve teslim tutanağıyla desteklenmesi önerilir.
• Süre: Belirli veya belirsiz süreli olabilir (TBK m. 300). Konut ve çatılı işyerinde kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar; kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347).
• Kira artışı: Yenilenen dönemlerde artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m. 344).
• Güvence (depozito): Üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılır (TBK m. 342).
• Ek ödeme yasağı: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; geç ödemede ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağı anlaşmaları geçersizdir (TBK m. 346).
• Kiracı aleyhine değişiklik yasağı: Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m. 343).
• Alt kira ve devir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kiraya veremez veya kullanım hakkını devredemez (TBK m. 322-323).
• Teslim ve geri verme: Kiralanan kullanıma elverişli durumda teslim edilir (TBK m. 301); kiracı olağan kullanımdan doğan eskimelerden sorumlu değildir (TBK m. 334).
• Aile konutu: Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez (TBK m. 349).

İşyeri kiralarında ek konular

İşyeri kiralarında kira bedelinin brüt veya net olarak belirlenmesi, stopaj ve KDV yükümlülükleri, tadilat ve demirbaşlar, kullanım amacı ve kira ilişkisinin devri (TBK m. 323) ayrıca düzenlenmelidir. Bu maddelerin belirsiz bırakılması, sonradan kira bedeli ve tahliye uyuşmazlıklarına yol açabilir.

Süreç nasıl işler?

1. 1

   İhtiyacın belirlenmesi

   Konut veya işyeri kirası, taraflar, süre ve özel koşullar ön görüşmede belirlenir.

2. 2

   Taslak veya inceleme

   Yeni sözleşme taslağı hazırlanır ya da mevcut sözleşme TBK'nın emredici hükümleri yönünden incelenir.

3. 3

   Maddelerin değerlendirilmesi

   Artış, depozito, yan giderler, alt kira, tadilat ve tahliye maddeleri tek tek gözden geçirilir; riskler yazılı olarak bildirilir.

4. 4

   İmza ve teslim

   Sözleşmenin imzası, teslim tutanağı ve gerekli durumlarda noter işlemleri planlanır.

Görevli ve yetkili merci

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a).

Depozito iadesi, kira bedeli ve tahliye gibi uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk aşaması uygulanır.

Gerekli belgeler

• Varsa mevcut kira sözleşmesi veya taslak
• Tapu kaydı ve tarafların kimlik bilgileri
• Kiralananın durumuna ilişkin fotoğraflar ve demirbaş listesi
• İşyeri kiralarında vergi ve faaliyet bilgileri

Belgelerin tamamı elinizde olmasa da ön görüşme yapılabilir.