İzmir Kiracı Tahliye Davası Avukatı

Tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır

Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354); sözleşmeye eklenen farklı tahliye sebepleri bu nedenle geçerli değildir. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

• Kiraya verenin gereksinimi (TBK m. 350/1): Kiralananın kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanılması zorunluluğu. Gereksinimin gerçek, samimi ve sürekli olması aranır.
• Yeniden inşa ve imar (TBK m. 350/2): Esaslı onarım, genişletme veya değişiklik gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa.
• Yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351): Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa altı ay sonra dava açabilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.
• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olunmuşsa, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
• Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu bulunması (TBK m. 352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
• On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347): Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılabilir.
• Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1) ve kira bedelinin ödenmemesi (TBK m. 315): Bu iki yolda dava yerine icra takibi de mümkündür; ayrıntılar ilgili hizmet sayfalarında anlatılmıştır.

Süreler ve bildirimler

Tahliye davalarında süreler hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması halinde tahliye o kira dönemi için istenemez. Gereksinim ve imar sebebiyle açılacak dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 350).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m. 348). Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m. 353).

Gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi halde eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m. 355).

Süreç nasıl işler?

1. 1

   Ön görüşme ve belge inceleme

   Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtar ve bildirimler incelenir; dosyaya uygun tahliye sebebi ve süre hesabı belirlenir.

2. 2

   Gerekli bildirimlerin yapılması

   Yeni malik bildirimi, on yıllık uzama sonrası fesih bildirimi veya TBK m. 353 bildirimi gibi yazılı bildirimler noter aracılığıyla yapılabilir.

3. 3

   Zorunlu arabuluculuk

   Dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulur. Anlaşma sağlanırsa tahliye tarihi anlaşma belgesine yazılır.

4. 4

   Dava açılması

   Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenerek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

5. 5

   Yargılama

   Basit yargılama usulüne göre dilekçeler, ön inceleme ve tahkikat aşamaları yürütülür; gereksinim davalarında tanık dinlenebilir, keşif yapılabilir.

6. 6

   Karar ve icra

   Tahliye kararı ilamlı icra yoluyla yerine getirilir. Kanun yoluna başvuran kiracı, teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 36).

Görevli ve yetkili merci

Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Sulh hukuk mahkemesinde görülen davalar basit yargılama usulüne tabidir (HMK m. 316/1-a).

Yetkili mahkeme genel kurala göre davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir (HMK m. 10). İzmir'deki taşınmazlara ilişkin davalar uygulamada çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Gerekli belgeler

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
• Tapu kaydı (yeni malik ise edinme tarihini gösteren belge)
• Gönderilen ihtarname ve bildirimler ile tebliğ şerhleri
• Gereksinimi gösteren belgeler (mevcut kira sözleşmesi, tayin/atama yazısı, evlilik veya sağlık belgesi gibi)
• Nüfus kayıt örneği (gereksinim yakını için ise)
• Kira ödeme kayıtları (iki haklı ihtar sebebinde)

Belgelerin tamamı elinizde olmasa da ön görüşme yapılabilir.