İzmir Kira Tespit Davası Avukatı

Kira bedeli nasıl belirlenir? (TBK m. 344)

• İlk beş yıl içinde: Tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Anlaşma yoksa hâkim, bu oranı geçmemek üzere kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre karar verir.
• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda: Yeni kira yılındaki bedel; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu şekilde belirlenen bedel, izleyen yıllarda yine TÜFE sınırına göre değiştirilebilir.
• Yabancı para cinsinden kira: Beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğü hükmü (TBK m. 138) saklıdır. Beş yıl sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınır.

Dava açma süresi ve kararın etkisi (TBK m. 345)

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın açılma zamanına bağlıdır:

• Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
• Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Bu koşullar yoksa belirlenen bedel ancak davayı izleyen kira döneminden itibaren uygulanır.

Emsal, bilirkişi ve hakkaniyet indirimi

Beş yıllık dönemin sonunda yapılan tespitte mahkeme, genellikle mahallinde keşif yaparak bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi; kiralananın konumu, büyüklüğü, yaşı ve niteliği bakımından benzer taşınmazların kira bedellerini (emsal) karşılaştırır. Yargıtay uygulamasında, mevcut kiracı yönünden emsal bedel üzerinden belirli oranda hakkaniyet indirimi yapılması yerleşik bir ölçüttür.

Davanın kiraya veren tarafından açılması yaygın olsa da kiracı da kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Kiracının dava süresince kira bedelini sözleşmeye göre ödemeye devam etmesi, temerrüt riskini önlemek için önemlidir.

Süreç nasıl işler?

1. 1

   Ön görüşme ve süre hesabı

   Sözleşme başlangıcı, kira dönemleri ve beş yıllık dönemin dolup dolmadığı belirlenir; TBK m. 345 bakımından dava zamanlaması planlanır.

2. 2

   Yazılı bildirim

   Gerekli durumlarda yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya artış bildirimi yapılır.

3. 3

   Emsal araştırması

   Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri, ilanlar ve varsa kira sözleşmeleri derlenir.

4. 4

   Zorunlu arabuluculuk

   Dava öncesi arabulucuya başvurulur; anlaşma halinde yeni kira bedeli anlaşma belgesine yazılır.

5. 5

   Dava ve bilirkişi incelemesi

   Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; keşif ve bilirkişi raporuna karşı itirazlar süresinde sunulur.

6. 6

   Karar ve uygulama

   Belirlenen kira bedeli, TBK m. 345'e göre ilgili kira döneminden itibaren uygulanır; fark alacağı için ayrıca takip yapılabilir.

Görevli ve yetkili merci

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a); dava basit yargılama usulüne göre görülür (HMK m. 316/1-a).

Kira tespit davalarında nispi harç uygulanır; harç hesabında yıllık kira farkı esas alınır. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin kime yükleneceği, davanın sonucuna göre belirlenir.

Gerekli belgeler

• Kira sözleşmesi ve önceki dönemlere ait artış yazışmaları
• Son kira dönemlerine ait ödeme dekontları
• Kiracıya gönderilen artış bildirimi (varsa)
• Bölgedeki emsal kira ilanları veya sözleşmeleri
• Tapu kaydı ve kiralananın niteliğini gösteren belgeler, fotoğraflar

Belgelerin tamamı elinizde olmasa da ön görüşme yapılabilir.