Yeni Malik İhtiyaç Davasında Sözleşmedeki Fesih İhbarı Şartı: Dava Süreden Reddedilir mi?

Kısa Cevap

Taşınmazı satın alan yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını eski malikle yapılan sözleşmeye dayanarak açıyorsa, sözleşmede yer alan fesih ihbarı şartına uymak zorundadır. Bu şarta uyulmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzar ve dava süresinde açılmamış olur. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 32. Hukuk Dairesi, 2025/3636 E. 2026/1393 K. sayılı kararında, 2 ay önceden fesih ihbarı şartı sağlanmadan ve edinmeden itibaren altı ay geçmeden açılan davayı süreden reddetmiştir.

Karar özeti

• Mahkeme: Ankara BAM 32. Hukuk Dairesi, E. 2025/3636, K. 2026/1393, karar tarihi 10.06.2026 (oy birliği; temyiz yolu açık)
• İncelenen karar: Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2024/2207 E. 2025/365 K., 15.04.2025 (ihtiyaç nedeniyle tahliye kabulü)
• Olgu: 01.11.2021 başlangıçlı bir yıl süreli sözleşmede 2 ay önceden fesih ihbarı şartı vardır; taşınmaz 30.09.2024'te satın alınmış, ihtarname 10.10.2024'te tebliğ edilmiştir.
• Sözleşmeye göre: Fesih ihbarı şartı sağlanmadığından sözleşme bir yıl daha uzamış, dava yasal sürede açılmamıştır.
• TBK m. 351/1'e göre: Edinme tarihinden itibaren altı ay geçmeden açılan dava bu yönden de süresinde değildir.
• Sonuç: İlk derece kararı kaldırılmış, dava süreden reddedilmiştir.

Olay

Kiracı, önceki malikle yapılan 01.11.2021 başlangıç tarihli bir yıl süreli sözleşmeyle taşınmazda oturmaktadır. Sözleşmenin özel şartlarının 7. maddesi, taraflara 2 ay önceden fesih ihbarında bulunma şartı getirmiştir. Davacı taşınmazı 30.09.2024'te satın almış, 02.10.2024 tarihli ve 10.10.2024'te tebliğ edilen ihtarnameyle taşınmazı kendi konutu olarak kullanmak istediğini bildirmiş ve tahliye davası açmıştır.

Kiracı, tebligatların usulsüz olduğunu, ihtarnamede verilen sürenin kanuna aykırı olduğunu ve satışın muvazaalı olduğunu savunmuştur. İlk derece mahkemesi ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna kanaat getirerek tahliyeye karar vermiş, kiracı istinaf yoluna başvurmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

Yeni malikin iki yolu

"Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.'nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir."

Sözleşmedeki ihbar şartına uyulmalıdır

"Önceki malikle yapılan sözleşmeye dayalı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açıldığında sözleşmede belirli bir süre öncesi ihbarda bulunma şartı getirilmişse bu şarta uyulması gerekir."

Dava her iki yol bakımından da süresinde değildir

"Davacı işbu davasını sözleşmeye göre açmış ise de sözleşmenin Özel Şartlar bölümündeki 7. Maddesi dikkate alındığında 2 ay önceden feshi ihbar koşulu sağlanmadığından sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzamış olup dava yasal sürede açılmamıştır. Öte yandan dava konusu taşınmazın davacı kiraya veren tarafından 30/09/2024 tarihinde satın alındığı gözetildiğinde, TBK'nın 351/1 maddesi kapsamında edinme tarihinden itibaren altı ay sonrasında dava açılması gerektiğinden dava bu yönden de süresinde olmayacaktır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Bölge Adliye Mahkemeleri Arasındaki Uyuşmazlığın Giderilmesine Dair 10.03.2025 tarihli ve 2024/2446 Esas, 2025/1440 Karar sayılı ilamı)."

Süre kamu düzenine ilişkindir

"dayanak kira sözleşmesindeki feshi ihbar şartı sağlanmadan açılan davanın süresinde olmadığı, dava süresi kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerektiği, dava TBK 350 ve 351 maddelerine göre süresinde açılmadığından süre nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken işin esasına girilerek davanın kabulüne karar verilmiş olması yerinde görülmemiş"

Daire, ilk derece mahkemesi kararını HMK m. 353/1-b-2 uyarınca kaldırmış ve davayı süreden reddetmiştir. Daire sonucu süre yönünden kurduğu için, kiracının muvazaa ve tebligat itirazlarını ayrıca tartışmamıştır.

Hukuki Dayanak

TBK m. 351: Yeni malikin gereksinimi

"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."

TBK m. 350 ve m. 353

Kararda, ihtiyaç davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde açılması gerektiği; TBK m. 353 uyarınca kiraya veren daha önce veya en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, davanın bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar açılabileceği belirtilmiştir.

İhtiyacın niteliği

Daire, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiğini, geçici veya henüz doğmamış ihtiyacın tahliye sebebi sayılamayacağını ve ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerektiğini hatırlatmıştır. Bu dosyada sonuç ihtiyaç yönünden değil, süre yönünden kurulmuştur.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren (yeni malik) açısından:

• Taşınmazı satın almadan önce mevcut kira sözleşmesini inceleyin; fesih ihbarı gibi özel şartlar sizin için de bağlayıcı olabilir.
• Sözleşmeye dayanarak dava açacaksanız ihbar süresine uyun. Uyulmazsa bu karara göre sözleşme bir yıl daha uzar.
• TBK m. 351/1 yolunu seçiyorsanız edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapın ve davayı edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra açın. Ayrıntılar için ihtiyaç nedeniyle tahliye sayfamıza ve yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı açısından:

• Size yeni malik tarafından ihtiyaç davası açıldıysa, kira sözleşmenizde fesih ihbarı şartı olup olmadığını kontrol edin.
• Edinme tarihi, bildirimin tebliğ tarihi ve dava tarihi, davanın süresinde olup olmadığını belirler. Bu karara göre süre mahkemece kendiliğinden gözetilir.
• Muvazaa gibi diğer itirazlar ayrıca ileri sürülebilir; ancak bu dosyada bunlar tartışılmadan dava süre nedeniyle reddedilmiştir.

Tahliye sebeplerine genel bakış için kiracı tahliye davası sayfamıza, yeni malike ilişkin başka bir emsal karar için kiracının kendi evi varsa tahliye yazımıza ve kira uyuşmazlıklarının tamamı için İzmir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

Ankara BAM 32. Hukuk Dairesi'nin 2025/3636 E. 2026/1393 K. sayılı kararına göre, yeni malik eski sözleşmeye dayanarak ihtiyaç davası açıyorsa sözleşmedeki fesih ihbarı şartına uymalıdır; uyulmazsa sözleşme bir yıl daha uzar. TBK m. 351/1 yolunda ise dava edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra açılmalıdır. Her iki süre de kamu düzenine ilişkindir.

Her dosyada sözleşmenin özel şartları, edinme ve bildirim tarihleri farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.