Kirayı İki Ay Fazla Ödemek Sözleşmeyi Değiştirir mi? Eksik Ödeme İhtarı ve İki Haklı İhtar

Kısa Cevap

Kiracının kirayı iki ay üst üste daha yüksek bir tutarda yatırması, kira bedelinin artırıldığı ve sözleşmenin tadil edildiği anlamına gelmez. Bu nedenle kiracı sonraki aylarda sözleşmedeki bedeli ödemeye devam ettiğinde, aradaki fark için gönderilen ihtarlar iki haklı ihtar sonucunu doğurmaz. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 32. Hukuk Dairesi, 2025/4912 E. 2026/846 K. sayılı kararında tahliyeye karar veren ilk derece mahkemesi kararını kaldırmış ve davayı reddetmiştir.

Karar özeti

• Mahkeme: Ankara BAM 32. Hukuk Dairesi, E. 2025/4912, K. 2026/846, karar tarihi 16.04.2026 (HMK m. 362/1-a-b uyarınca kesin, oy birliği)
• İncelenen karar: Ankara 16. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2024/932 E. 2025/852 K., 02.07.2025 (tahliye ve kısmi kira alacağı kabulü)
• Konu: Kiraya verenin, sözlü olarak artırıldığını ileri sürdüğü kira bedeli üzerinden eksik ödeme ihtarlarına dayanan TBK m. 352/2 tahliye davası
• İddia: Kiracının iki ay üst üste daha yüksek tutar ödemesi, yeni bedelin kabul edildiğini gösterir.
• Değerlendirme: İki aylık yüksek ödeme sözleşmenin tadil edildiği anlamına gelmez; iki haklı ihtar şartları oluşmamıştır.
• Sonuç: İlk derece mahkemesi kararı kaldırılmış, davanın reddine karar verilmiştir.

Olay

Taşınmaz, 15.06.2021 başlangıç tarihli bir yıl süreli yazılı sözleşmeyle konut olarak kiralanmıştır. Kiraya veren, sonraki dönemlerde kira bedelinin sözlü anlaşmalarla artırıldığını ve kiracının iki ay boyunca (Aralık 2023 ve Ocak 2024) daha yüksek bedeli ödediğini ileri sürmüştür. Kiracı Şubat 2024'ten itibaren daha düşük tutar ödemeye başlamış, kiraya veren her ay için farkı isteyen noter ihtarnameleri göndermiş ve bir ay için icra takibi başlatmıştır.

Kiracı ise kira artışını baskı altında kabul ettiğini, ödemelerin süresinde yapıldığını ve ihtarların yalnızca tahliyeye dayanak oluşturmak için gönderildiğini savunmuştur. İlk derece mahkemesi, iki aylık ödemeye dayanarak kira bedelinin yüksek tutar olduğunu kabul etmiş, TBK m. 352/2'ye göre tahliyeye ve fark kira alacağının kısmen tahsiline karar vermiştir. Kiracı istinaf yoluna başvurmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

Daire, uyuşmazlığı şöyle tanımlamıştır:

"Uyuşmazlık; eksik ödenen kira alacağının tahsili ve iki haklı ihtar sebebiyle temerrüdün gerçekleştiği iddiasıyla tahliye istemine ilişkindir."

Daire, yazılı kira sözleşmesinin varlığında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığını belirttikten sonra şu sonuca varmıştır:

"Ancak iki ay üst üste kiranın [...] olarak yatırılması aylık kiranın [...] olduğu, diğer bir anlatımla sözleşmenin tadil edildiği anlamına gelmez ve bu nedenle de iki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin şartlarının oluştuğundan bahsedilemeyeceğinden davalının istinaf başvurusunun kabulüyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında; davanın reddine karar vermek gerekmiş, aşağıdaki hüküm kurulmuştur."

(Alıntıdaki [...] işaretleri, kararda yer alan kira tutarlarının yerine konulmuştur.)

Hüküm kısmında ilk derece mahkemesi kararı kaldırılmış ve "Davanın REDDİNE" karar verilmiştir. Kararın istinaf aşamasında kiracı, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2023/907 E. 2023/2083 K. sayılı kararına dayanarak kira bedelinin hesaplanan değerden fazla ödenmesinin kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceğini savunmuştur. Daire bu karara ayrıca atıf yapmamış, kendi gerekçesiyle aynı sonuca ulaşmıştır.

Hukuki Dayanak

TBK m. 352/2: İki haklı ihtar

"Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."

İhtarın "haklı" sayılabilmesi için, ihtara konu kira borcunun gerçekten ödenmemiş olması gerekir. Bu kararda istenen bedelin sözleşmedeki bedel olduğu kabul edilmediğinden, fark için gönderilen ihtarlar tahliye sonucu doğurmamıştır.

TBK m. 344: Kira bedelinin belirlenmesi

Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar TBK m. 344'teki sınırlar içinde geçerlidir; anlaşma yoksa bedel hâkim tarafından belirlenir. Kiraya veren, sözleşmedeki bedelin üzerinde bir kira isteyecekse yazılı anlaşma veya kira tespit davası yolunu değerlendirmelidir.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren açısından:

• Kira bedelinde anlaştığınız artışı yazılı olarak belgeleyin. Bu karara göre kiracının birkaç ay yüksek tutar ödemesi, yeni bedelin kabul edildiğini tek başına göstermez.
• Anlaşma sağlanamıyorsa kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası yolu vardır; ayrıntılar için kira tespit davası sayfamıza bakabilirsiniz.
• Tartışmalı bir bedel üzerinden gönderilen ihtarlar, iki haklı ihtar için yeterli olmayabilir. İki haklı ihtarın koşulları için kiracının tahliyesi için iki haklı ihtar yazımıza göz atabilirsiniz.

Kiracı açısından:

• Kirayı bir süre yüksek tutarda ödemeniz, bu karara göre sözleşmedeki bedelin değiştiği anlamına gelmez. Ancak her dosyada tarafların yazışmaları ve diğer deliller ayrıca değerlendirilir.
• Sözleşmede yazan bedeli süresinde ödemeye devam etmeniz ve ödeme kayıtlarını saklamanız önemlidir.
• Kiraya verenle bedel konusunda anlaşmazlık varsa, ihtarlara yazılı cevap vermek ve durumu belgelemek ileride yararlı olur.

Tahliye sebeplerine genel bakış için kiracı tahliye davası sayfamıza, kira uyuşmazlıklarının tamamı için İzmir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

Ankara BAM 32. Hukuk Dairesi'nin 2025/4912 E. 2026/846 K. sayılı kararına göre, kiracının iki ay üst üste daha yüksek kira yatırması sözleşmenin tadil edildiği anlamına gelmez. Bu durumda sözleşmedeki bedelin üzerindeki fark için gönderilen ihtarlar iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sonucunu doğurmaz.

Her dosyada sözleşme metni, yazışmalar ve ödeme kayıtları farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.