Yenilenen Kira Sözleşmesi 5 Yıllık Süreyi Sıfırlar mı? Kira Tespit Davasında İlk Sözleşme Tarihi

Kısa Cevap

Kira sözleşmesi yeni bir tarihle yenilenmiş (tecdit edilmiş) olsa bile, kira tespit davasında ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen süre dikkate alınabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3450 E. 2026/1141 K. sayılı kararında, yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılmasını, uygun değilse yenilenen sözleşmeden itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmeye göre geçen süreler gözetilerek hak ve nesafete göre kira tespiti yapılmasını istemiş ve kararı bozmuştur.

Karar özeti

• Mahkeme: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3450, K. 2026/1141, karar tarihi 03.03.2026 (oy birliği)
• Konu: Kira tespit davasında, 2018 başlangıç tarihli yenilenmiş sözleşme karşısında 5 yıllık sürenin nasıl hesaplanacağı
• İddia: Kira ilişkisi 2005'te başlamış, 2018 sözleşmesi yalnızca mevcut ilişkiyi yazılı hale getirmiştir; davacı 2004 ve 2006 başlangıçlı sözleşmeleri de sunmuştur.
• Davayı aydınlatma: Mahkeme, dava dilekçesindeki "15 yıllık kiracılık" ifadesi ile yeni tarihli sözleşme arasındaki belirsizliği HMK m. 31 uyarınca aydınlatmalıdır.
• İlke: Yenilenen sözleşmedeki bedel rayice uygun değilse, ilk sözleşmeye göre geçen süreler gözetilerek hak ve nesafete göre tespit yapılmalıdır.
• Sonuç: BAM kararı HMK m. 373/1 uyarınca ortadan kaldırılmış, ilk derece kararı HMK m. 371 uyarınca davacı yararına bozulmuştur.

Olay

Elimizdeki karar bölümüne göre davacı, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığını ve 15 yılı aşkın süredir kesintisiz devam ettiğini ileri sürmüştür. 2010 yılında bitişik binanın duvarı yıkılarak iki dükkân birleştirilmiş ve tek yapı olarak kullanılmaya devam edilmiştir. Dosyaya 2018 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri sunulmuş; davacı bunların kira bedelini güncellemediğini, yalnızca mevcut ilişkiyi yazılı hale getirdiğini savunmuştur. Yargılama sırasında 2004 ve 2006 başlangıç tarihli sözleşmeler de dosyaya sunulmuştur.

Derece mahkemeleri, HMK m. 25'teki taraflarca getirilme ilkesine dayanarak davacının kira ilişkisinin 2005'te başladığını ispatlayamadığını kabul etmiş ve 2018 başlangıç tarihli sözleşmeyi esas alarak karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurusunu reddetmiş, davacı temyiz yoluna başvurmuştur. Kararın elimizdeki bölümünde derece mahkemelerinin adı ve sayıları yer almamaktadır.

Yargıtay'ın Değerlendirmesi

Delillerin tartışılması ve davayı aydınlatma görevi

"davacı kira ilişkisinin başlangıcına ilişkin vakıayı dava dilekçesi ile ileri sürerek, bu vakıayı destekleyen delili yargılama sırasında dosyaya sunmuş olmakla, mahkemenin görevinin, sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek olması nedeniyle, 6100 sayılı Kanunun 31. maddesi gereğince hâkimin davayı aydınlatma görevi kapsamında, gerekirse dava dilekçesinde beyan edilen "15 yıllık kiracılık" ifadesi ile dilekçeye eklenen "yeni tarihli sözleşme" arasındaki belirsizliğin aydınlatılması, aksi durumun delillerin serbestçe değerlendirilmesi ilkesine aykırılık teşkil edeceği"

Yenilenen sözleşme ve 5 yıllık süre

"kaldı ki sunulan 2018 başlangıç tarihli sözleşmelerin bir "yenileme/tecdit" sözleşmesi olduğu kabulünde bir isabetsizlik bulunmamakla birlikte, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması, keza yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi halinde, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartlan varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir."

Yapılması gereken araştırma

"Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; yenilenen 01.05.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, yenilendiği tarih itibariyle belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih itibariyle ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir."

Yargıtay, istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararını HMK m. 373/1 uyarınca ortadan kaldırmış ve ilk derece mahkemesi kararını HMK m. 371 uyarınca davacı yararına bozmuştur. Bu kararla kira bedeli belirlenmemiştir; dosya yeniden yapılacak araştırmaya göre sonuçlanacaktır.

(Alıntılardaki "şartlan" ifadesi kaynaktaki yazımla aynen aktarılmıştır.)

Hukuki Dayanak

TBK m. 344: Kira bedelinin belirlenmesi

Kararda aktarılan TBK m. 344'ün ilgili bölümü şöyledir:

"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."

TBK m. 345: Dava açma süresi

"Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."

HMK m. 25 ve m. 31

HMK m. 25 taraflarca getirilme ilkesini, m. 31 ise hâkimin davayı aydınlatma ödevini düzenler. Yargıtay, vakıanın dava dilekçesinde ileri sürülmüş ve delilin yargılama sırasında sunulmuş olması nedeniyle, mahkemenin bu delili m. 31 kapsamında değerlendirmesi gerektiğini belirtmiştir.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren açısından:

• Kira ilişkisi uzun süredir devam ediyorsa ve sözleşme yeni bir tarihle yenilendiyse, bu karara göre ilk sözleşmeden itibaren geçen süre kira tespitinde gözetilebilir. Bunun için yenilenen sözleşmedeki bedelin rayice uygun olmadığının tespiti gerekir.
• İlk sözleşmeleri ve kira ilişkisinin başlangıcını gösteren belgeleri saklayın ve dava dilekçesinde bu vakıayı açıkça ileri sürün.
• Kira tespit süreci için kira tespit davası sayfamıza ve hangi durumlarda kira tespit davası açılabilir yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı açısından:

• Yenilenen sözleşmede belirlenen bedel rayice uygunsa, bu karara göre talep edilen dönem için kira endeks uygulanarak artırılır.
• Yenileme sırasında belirlenen bedelin o tarihteki rayice uygun olduğunu gösteren delilleri (emsal kiralar, yazışmalar) saklamak yararlı olur.
• Tespit davasında bilirkişi incelemesi belirleyicidir; rapora itiraz hakkınızı süresinde kullanmanız önemlidir. Bu konuda kira tespit davasında bilirkişi raporu ve emsal yazımıza göz atabilirsiniz.

Hakkaniyet indirimine ilişkin başka bir emsal karar için kira tespit davasında hakkaniyet indirimi yazımıza, kira uyuşmazlıklarının tamamı için İzmir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025/3450 E. 2026/1141 K. sayılı kararına göre, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa bile, yenilenen sözleşmedeki bedel emsal ve rayiçlere uygun değilse ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek kira bedeli hak ve nesafete göre tespit edilebilir. Mahkeme, kira ilişkisinin başlangıcına ilişkin belirsizliği davayı aydınlatma görevi kapsamında gidermelidir.

Her dosyada sözleşmelerin tarihleri, içerikleri ve rayiç bedeller farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.