Ev Sahibinin Ödediği Aidat İçin İcra Takibi: Kiracı İtiraz Etmez ve Ödemezse Tahliye Edilir mi?

Kısa Cevap

Kiracının ödemediği aidatı (ortak gider katılım payı) site yönetiminin ihtarı üzerine kiraya veren öderse, kiraya veren bu tutar için kiracı hakkında haciz ve tahliye istemli (örnek 13) icra takibi başlatabilir. Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemezse temerrüde düşer ve icra mahkemesince tahliyesine karar verilir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 64. Hukuk Dairesi, 2025/1868 E. 2026/1215 K. sayılı kararında, aidatın asıl kira borcu dışında kaldığı gerekçesiyle tahliye istemini reddeden icra hukuk mahkemesi kararını kaldırmış ve kiracının tahliyesine karar vermiştir.

Karar özeti

• Mahkeme: İstanbul BAM 64. Hukuk Dairesi, E. 2025/1868, K. 2026/1215, karar tarihi 20.04.2026 (İİK m. 364/1 ve HMK m. 362/1-a uyarınca kesin, oy birliği)
• İncelenen karar: İstanbul Anadolu 10. İcra Hukuk Mahkemesi, 2024/534 E. 2024/544 K., 26.09.2024 (tahliye isteminin reddi)
• Takip: Kiraya verenin site yönetimine ödediği aidat ve konut sarfiyatı için rücuen alacak üzerinden haciz ve tahliye istemli örnek 13 takip
• Kesinleşme: Ödeme emri 10.06.2024'te tebliğ edilmiş; kiracı itiraz etmemiş, 30 gün içinde ödeme de yapmamıştır.
• İlke: TBK m. 315 kira bedeli ile yan gideri aynı hukuki rejime tabi tutar; itiraz etmeyen kiracı yalnızca süresinde ödeme yaptığını ileri sürebilir.
• Sonuç: İlk derece kararı kaldırılmış, dava kabul edilerek kiracının tahliyesine karar verilmiştir.

Olay

Taraflar arasında 15.03.2022 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi vardır. Site yönetimi, 24.05.2024 tarihli ihtarnameyle kiraya verene, bağımsız bölüme ait ortak gider katılım payı ve konut sarfiyatı borcunun üç gün içinde ödenmesini, aksi halde hukuki işlem başlatılacağını bildirmiştir. Kiraya veren bu borcu dava ve haciz tehdidi altında 27.05.2024'te ödemiştir.

Kiraya veren, ödediği tutarı rücuen istemek için kiracı hakkında haciz ve tahliye istemli takip başlatmıştır. Örnek 13 ihtarlı ödeme emri kiracıya 10.06.2024'te tebliğ edilmiş, kiracı itiraz etmemiş ve takip kesinleşmiştir. Kiraya veren 19.07.2024'te icra mahkemesinde tahliye davası açmıştır.

İcra hukuk mahkemesi, asıl kira borcu dışında kalan alacaklar için adi kiraya ilişkin takip yapılamayacağını ve bu bedellerin ödenmemesinin tahliye nedeni olamayacağını kabul ederek tahliye istemini reddetmiştir. Kiraya veren istinaf yoluna başvurmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

İtiraz etmeyen kiracı yalnızca süresinde ödemeyi ileri sürebilir

"İİK'nın 269/a maddesinin açık hükmüne göre ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu icra mahkemesinde sadece ihtar süresi içinde ödeme yaptığını ileri sürebilir. Takibin kesinleşmesinden önce ödeme yaptığı iddiasını ileri süremez. (Yargıtay HGK 2017/(6)8-2340 esas 2021/261 Karar sayılı ilamı)"

Yan gider de TBK m. 315 kapsamındadır

"Yan giderleri ödeme borcunun bulunduğu hallerde kiracı söz konusu borcu ifada temerrüde düşerse, kiraya veren TBK'nun m. 315 gereğince, sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olacaktır. Yan giderler ve bunların ifasına ilişkin yükümlülükler her ne kadar nitelik yönünden kira bedelinden ayrı olsa da kanun koyucu, TBK m. 315'in uygulanması bakımından, her iki yükümlülüğü de aynı hukuki rejime tâbi tutmuştur."

Kısmi veya geç ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz

"Ödeme emri kendisine tebliğ edilen borçlunun temerrütten kurtulabilmesi için takibe konu miktarın tamamını yasal 30 günlük süre içerisinde ödemesi gerekir. Kısmi ödemeler ve 30 günlük ödeme süresinden sonra yapılan ödeme temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz."

Kiracı temerrüde düşmüştür

"Takip talebinde haciz ve tahliyenin istendiği, örnek 13 ödeme emrinde kira istemine itiraz süresinin 7 gün, ödeme süresinin ise 30 gün olduğunun belirtildiği, ödeme emri ve verilen sürelerin usul ve yasaya uygun olduğu, bu haliyle takip borçlusu tarafın temerrüde düştüğü anlaşılmakla, ilk derece mahkemesince davalının mecurdan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, ilk derece mahkemesince dava, asıl kira borcu dışında kalan kira sözleşmesine dayalı alacaklar için adi kiraya ilişkin takip yapılması mümkün olmadığından bu bedellerin kiracı tarafından ödenmemesinin/alacaklı tarafından site yönetimine ödenmiş olmasının tahliye nedeni olamayacağı gerekçesiyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi dairemizce doğru görülmemiştir."

Daire, ilk derece mahkemesi kararını HMK m. 353/1-b-2 uyarınca kaldırmış, davayı kabul ederek kiracının taşınmazdan tahliyesine karar vermiştir. Karar kesin olarak ve oy birliğiyle verilmiştir.

Hukuki Dayanak

TBK m. 315: Kiracının temerrüdü

"Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar."

TBK m. 341: Yan giderler

Kararda belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya aksine yerel âdet yoksa kiracı katlanır.

İİK m. 269 ve 269/a: Örnek 13 takip ve tahliye

"Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir"

Örnek 13 ödeme emrinde itiraz süresi 7 gün, konut ve çatılı işyerlerinde ödeme süresi 30 gündür.

Aidat ve iki haklı ihtar ayrımı

Bu karar, TBK m. 315 ve İİK m. 269/a uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye ilişkindir. Samsun BAM 10. Hukuk Dairesi ise 2026/5 E. 2026/16 K. sayılı kararında, TBK m. 352/2'deki iki haklı ihtarın yalnızca kira bedelini kapsadığını ve aidat borcunun bu yolla tahliye sebebi olmadığını kabul etmişti. İki karar farklı tahliye yollarına ilişkindir; ayrıntılar için kiracının kendi evi varsa tahliye ve aidat yazımıza bakabilirsiniz.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren açısından:

• Kiracının ödemediği aidatı site yönetimine ödediyseniz, bu karara göre ödediğiniz tutar için haciz ve tahliye istemli örnek 13 takip başlatabilirsiniz.
• Ödemenin site yönetiminin ihtarı üzerine yapıldığını ve tutarın bağımsız bölüme ait olduğunu gösteren belgeleri saklayın.
• Takip kesinleşir ve 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenmelidir. Süreç için kira borcu icra sayfamıza bakabilirsiniz.

Kiracı açısından:

• Aidat ve yan giderler, bu karara göre kira bedeli gibi TBK m. 315 kapsamındadır. Ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliyeye yol açabilir.
• Örnek 13 ödeme emri tebliğ edildiyse, borca itirazınızı 7 gün içinde icra dairesine bildirmeniz gerekir. İtiraz etmezseniz, icra mahkemesinde yalnızca 30 günlük süre içinde ödeme yaptığınızı ileri sürebilirsiniz.
• Takibe konu tutarın tamamını 30 gün içinde ödemek önemlidir; kısmi veya geç ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz.

Aidat yükümlülüğüne genel bakış için kiracının aidat borcu ve ev sahibinin sorumlulukları yazımıza, tahliye sebepleri için kiracı tahliye davası sayfamıza ve kira uyuşmazlıklarının tamamı için İzmir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

İstanbul BAM 64. Hukuk Dairesi'nin 2025/1868 E. 2026/1215 K. sayılı kararına göre, kiraya verenin site yönetimine ödediği aidat için başlattığı örnek 13 takibe itiraz etmeyen ve 30 günlük süre içinde ödeme yapmayan kiracı temerrüde düşer ve icra mahkemesince tahliyesine karar verilir. TBK m. 315, kira bedeli ile yan gideri aynı hukuki rejime tabi tutar.

Her dosyada sözleşmenin yan giderlere ilişkin hükümleri, ödeme emrinin içeriği ve süreler farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için telefonla ön görüşme yapabilirsiniz.