Tahliye Taahhüdü Davası Sürerken Taşınmaz Satılırsa: Yeni Malik Davayı Sürdürebilir mi?

Kısa Cevap

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası devam ederken taşınmaz satılırsa dava bu nedenle sonuçsuz kalmaz. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi, 2025/3172 E. 2026/1806 K. sayılı kararında yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini, eski malike verilen tahliye taahhüdüne dayanabileceğini ve eski malikin başlattığı dava şartı arabuluculuk sürecinden de yararlanacağını kabul etmiştir. İlk derece mahkemesinin kararı yerinde görülmemiş ve işin esasının incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Karar özeti

• Mahkeme: İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi, E. 2025/3172, K. 2026/1806
• Konu: Tahliye taahhüdüne dayalı dava sürerken taşınmazın satılması ve yeni malikin davayı takibi
• Tespitler: Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; eski malike verilen taahhüde dayanarak tahliye isteyebilir; eski malikin başlattığı arabuluculuk sürecinden yararlanır.
• Sonuç: İlk derece mahkemesinin kararı ve gerekçesi yerinde görülmemiş; işin esasının incelenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Olay

Bu not, kararın paylaşılan gerekçe bölümüne dayanmaktadır; karar tarihi ve ilk derece yargılamasının ayrıntıları bu bölümde yer almadığından burada da yer verilmemiştir.

Gerekçeden anlaşılan olgular şunlardır:

• Taşınmazın malikleri ve kiraya verenler, kiracıdan alınan tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açmıştır.
• Dava sürecinden önce, dava şartı olarak arabuluculuk süreci eski malikler tarafından kiracıya karşı başlatılmıştır.
• İlk derece mahkemesinin karar tarihinden sonra, 08.04.2025 tarihinde taşınmaz bir limited şirkete satılmış ve tapu kayıt örneği dosyaya sunulmuştur.
• Yeni malik şirket, istinaf dilekçesinde davayı takip edeceğini beyan etmiştir.

Dairenin Değerlendirmesi

Gerekçenin ilgili bölümü şöyledir:

"Eski malik ve kiraya verene verilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak yeni malik tarafından HMK m.310 uyarınca tahliye davası açılabileceği, (...) bu şirketin HMK m.310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı haline geleceği, adı geçen yeni malik şirketin istinaf dilekçesinde de davayı takip edeceklerini beyan ettiği, dava dışı malik ve kiraya veren tarafından davalıya karşı başlatılan dava şartı arabuluculuk sürecinden yeni malikin de faydalanacağı, mahkemece verilen karar ve gerekçesinin yerinde olmadığı, mahkemece işin esasının incelenmesi gerektiği anlaşılmıştır."

Gerekçede atıf "HMK m.310" olarak geçmektedir. Kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olmasını düzenleyen hüküm Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi olduğundan, bu atfın TBK m. 310'a yönelik olduğu anlaşılmaktadır.

Daire üç sonuca ulaşmıştır:

1. Taahhüt yeni malik yönünden de hüküm doğurur. Eski malike ve kiraya verene verilen tahliye taahhüdüne dayanılarak yeni malik tahliye isteyebilir.
2. Yeni malik davayı takip edebilir. Satışla kira sözleşmesinin tarafı olan yeni malik, davayı sürdüreceğini beyan ettiğinde dava esastan incelenmelidir.
3. Yeni arabuluculuk aranmaz. Eski malikin kiracıya karşı başlattığı dava şartı arabuluculuk sürecinden yeni malik de yararlanır.

Hukuki Dayanak

TBK m. 310: Kiralananın el değiştirmesi

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kira ilişkisi yeni malikle aynı koşullarla devam eder; kiraya verenin sözleşmeden doğan hakları da yeni malike geçer.

HMK m. 125: Dava konusunun devri

Dava devam ederken dava konusu üçüncü kişiye devredilebilir. Devralan, devredenin yerine davaya katılabilir ve bu durumda devredenin yaptığı usul işlemleriyle bağlı olur. Karar gerekçesinde bu maddeye açıkça yer verilmemiştir; ancak yeni malikin mevcut davayı takip etmesi, dava konusunun devrine ilişkin bu genel kural çerçevesinde değerlendirilebilir.

TBK m. 352/1: Tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak verdiği taahhütte belirtilen tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde dava açmak veya icra takibi yapmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

7445 sayılı Kanun ve dava şartı arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Daire, bu şartın eski malik tarafından yerine getirilmiş olmasını yeni malik bakımından da yeterli kabul etmiştir.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Yeni malik ve eski malik açısından:

• Tahliye taahhüdü davası devam ederken satış yapılması, davanın sona ermesi sonucunu doğurmaz. Yeni malik, tapu kayıt örneğini dosyaya sunarak ve davayı takip edeceğini beyan ederek yargılamayı sürdürebilir.
• Satış istinaf aşamasında gerçekleşmişse, beyan istinaf dilekçesiyle de yapılabilir; karara konu dosyada da yeni malik bu yolu izlemiştir.
• Yeni malik bakımından ayrı bir arabuluculuk süreci başlatılması gerekmeyebilir; eski malikin başlattığı süreç yeni malik için de geçerli sayılmıştır.
• Satış sözleşmesi hazırlanırken taşınmaz üzerindeki kira ilişkisi, verilmiş tahliye taahhüdü ve görülmekte olan dava birlikte değerlendirilebilir.

Kiracı açısından:

• Taşınmazın satılması, daha önce verilmiş tahliye taahhüdünü kendiliğinden geçersiz kılmaz; yeni malik bu taahhüde dayanabilir.
• Taahhüdün geçerliliğine ilişkin savunmalar (örneğin taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği veya boş kâğıda imza iddiası) yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Boş imzalı taahhüde itiraz ve yemin deliline ilişkin karar için boş tahliye taahhütnamesi ve yemin delili notu incelenebilir.

Yeni malikin açtığı tahliye davalarına ilişkin diğer kararlar için yeni malik ihtiyaç davasında fesih ihbarı şartı, yurt dışında yaşayan yeni malikin ihtiyaç davası ve arabulucuya erken başvuru ve yeni malikin davası notları; taahhüde dayalı icra yolu için tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde itirazın iptali notu ve İzmir tahliye taahhüdü icra sayfası incelenebilir.

Sonuç

İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi'nin 2025/3172 E. 2026/1806 K. sayılı kararı, tahliye taahhüdüne dayalı dava sürerken taşınmazın satılması halinde yeni malikin konumunu netleştirmektedir: Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur, eski malike verilen taahhüde dayanabilir, davayı takip edebilir ve eski malikin başlattığı arabuluculuk sürecinden yararlanır. Bu durumda mahkemece işin esasının incelenmesi gerekir.

Her dosyada taahhüdün tarihi, satış tarihi ve davanın aşaması farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için telefonla ön görüşme yapılabilir.