Ev Sahipleri İçin İzmir Kira Avukatı: Tahliye, Kira Alacağı ve Sözleşme

Kısa Cevap

Ev sahibi; kiracının tahliyesi, ödenmeyen kira alacağının tahsili, kira bedelinin güncellenmesi ve kira sözleşmesinin hazırlanması konularında kira avukatından hukuki destek alabilir. Her işlemin Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu'nda (İİK) belirlenmiş süreleri ve şekil şartları vardır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan hükümler sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Bu nedenle ev sahibinin talebi ancak kanunda öngörülen bir sebebe ve doğru usule dayandığında sonuç doğurur.

Ev sahibi hangi durumlarda kira avukatına başvurur?

Ev sahipleri en çok kira ödenmediğinde, kiracı süresi dolduğu hâlde taşınmazı boşaltmadığında ve kira bedeli piyasa koşullarının gerisinde kaldığında kira avukatına başvurur. Yeni bir kira ilişkisine başlamadan önce sözleşmenin hazırlatılması da sık başvurulan bir hizmettir.

Kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?

Kirayı ödemeyen kiracı için iki yol vardır: TBK m. 315 uyarınca temerrüt ihtarı ve ardından tahliye davası ya da İİK m. 269 uyarınca kira alacağı için ilamsız icra takibi. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtarda kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi ve ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir.

İcra yolunda ödeme emrine itiraz edilirse itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurulabilir. İcra yoluyla tahliye zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır (HUAK m. 18/B). Takip süreci kira alacağı ve icra takibi sayfasında, bir kira yılında iki kez ödememe hâli ise iki haklı ihtar maddesinde açıklanmaktadır.

Ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle tahliye ettirebilir?

Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye ettirebilir: ihtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m. 350), yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351), yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar (TBK m. 352) ile on yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347). Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir.

Her sebebin dava açma süresi farklıdır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; taşınmazı yeni edinen malik ise edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek altı ay sonra dava açabilir (TBK m. 351). Yurt dışında yaşayan yeni malikin ihtiyaç iddiasının nasıl değerlendirildiği yeni malik ihtiyaç tahliyesi karar notunda incelenmiştir. Tahliye sebeplerinin tamamı kiracı tahliye davası sayfasında yer alır.

Tahliye taahhüdü ev sahibine ne sağlar?

Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü, kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa ev sahibine dava açmadan icra yoluyla tahliye isteme imkânı verir (TBK m. 352/1, İİK m. 272). Bunun için taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurulması gerekir.

Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve boşaltma tarihinin belirli olması aranır. Kiracının takibe itirazı hâlinde izlenecek yol tahliye taahhüdüne dayalı icra sayfasında ve itirazın iptali kararı karar notunda anlatılmıştır.

Ev sahibi kira bedelini nasıl güncelletebilir?

Yenilenen kira yıllarında artış TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır (TBK m. 344). Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.

Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim bu süre içinde kiracıya ulaşırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m. 345). Emsal kiraların nasıl karşılaştırıldığı kira tespit davasında emsal ve bilirkişi karar notunda, süreç ise kira tespit davası sayfasında açıklanmıştır.

Kira sözleşmesi hazırlarken ev sahibi nelere dikkat etmeli?

Kira sözleşmesinde tarafların, kiralananın, kira bedelinin, ödeme gününün, artış koşulunun ve depozito tutarının açıkça yazılması uyuşmazlıkları azaltır. Kanunun kiracı aleyhine olan hükümleri yasakladığı alanlarda sözleşmeye yazılan şart geçersiz olur.

Örneğin kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğini veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağını öngören kayıtlar geçersizdir (TBK m. 346). Güvence ise üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Sözleşmenin hazırlanması ve incelenmesi kira sözleşmesi hazırlama ve inceleme sayfasında, yazdırılabilir şablon ise kira sözleşmesi örneği sayfasında yer almaktadır.

Ev sahibi için hukuki süreç nasıl başlar?

Süreç; tapu kaydı, kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve varsa ihtarname ile tahliye taahhütnamesinin incelenmesiyle başlar. Bu belgelere göre arabuluculuk, dava veya icra yollarından hangisinin uygulanacağı ve hangi sürelerin işlediği belirlenir.

İlk görüşme telefonla yapılabilir; belgeler WhatsApp veya e-posta ile iletilebilir. İzmir'deki kira hukuku hizmetlerine genel bakış için İzmir kira avukatı sayfası incelenebilir. Kiracı tarafındaki haklar ise kiracılar için İzmir kira avukatı yazısında anlatılmıştır.