İzmir'de Kira Avukatı Ne İş Yapar? Ev Sahibi ve Kiracı İçin Hukuki Destek

Kısa Cevap

Kira avukatı, ev sahibi ile kiracı arasındaki kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda taraflardan birine hukuki destek veren avukattır. Bu destek; kira sözleşmesinin hazırlanmasından ihtarname, zorunlu arabuluculuk, tahliye ve kira tespit davaları ile icra takibine kadar uzanır.

Kira hukuku büyük ölçüde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299-356. maddelerinde düzenlenir. Usul tarafında Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK), İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) devreye girer. Kira avukatının işi, somut olayda bu kuralların hangisinin uygulanacağını ve hangi sürelerin işlediğini belirlemektir.

Kira avukatı hangi işleri takip eder?

Kira avukatının takip ettiği işler; sözleşme, bedel, tahliye, alacak ve arabuluculuk olmak üzere beş ana başlıkta toplanabilir. Her başlığın kendine özgü süreleri ve şekil şartları bulunur.

Sözleşme aşamasında kira sözleşmesi hükümlerinin TBK'nın emredici kurallarına uygun yazılması önemlidir. Örneğin kiranın zamanında ödenmemesine bağlanan ceza koşulu ve sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin kayıtlar geçersizdir (TBK m. 346). Hazırlık ve inceleme süreci kira sözleşmesi hazırlama ve inceleme sayfasında ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.

Ev sahibi için kira avukatı ne yapar?

Ev sahibi tarafında kira avukatı; ödenmeyen kiranın tahsili, kiracının tahliyesi ve kira bedelinin güncellenmesi için kanuni yolu belirler. Hangi yolun seçileceği tahliye sebebine, sözleşmenin süresine ve elde bulunan belgelere göre değişir.

• Kira alacağı: Ödenmeyen kira için ilamsız icra yoluyla takip yapılabilir. İİK m. 269 kapsamında gönderilen ödeme emrinde kiracıya ödeme için süre verilir; bu sürede ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir. Süreç kira alacağı ve icra takibi sayfasında açıklanmıştır.
• Tahliye: Kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerle çıkarılabilir: ihtiyaç (TBK m. 350), yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351), yazılı tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar (TBK m. 352) ve on yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347) bunların başında gelir. Ayrıntılar kiracı tahliye davası sayfasındadır.
• Kira bedeli: Beş yıllık kira döneminin sonunda veya taraflar anlaşamadığında kira tespit davası açılabilir.

Ev sahiplerine yönelik başlıklar ev sahipleri için İzmir kira avukatı yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Kiracı için kira avukatı ne yapar?

Kiracı tarafında kira avukatı; haksız tahliye taleplerine karşı savunma yapılmasını, yasal sınırı aşan kira artışlarına itiraz edilmesini ve depozitonun iadesini sağlamaya yönelik işlemleri yürütür. Kiracının en önemli güvencesi, konut ve çatılı işyeri kiralarındaki hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilememesidir (TBK m. 354).

Örneğin kiracıya tahliye davası açıldığında, sulh hukuk mahkemelerinde uygulanan basit yargılama usulünde davaya cevap süresi iki haftadır (HMK m. 316, 317). Bu süre içinde savunmanın ve delillerin eksiksiz sunulması gerekir. Kiracılara yönelik konular kiracılar için İzmir kira avukatı yazısında anlatılmaktadır.

Kira davası için avukat tutmak zorunlu mu?

Kira davalarında avukatla temsil zorunlu değildir; taraflar davayı kendileri açıp takip edebilir. Bununla birlikte mahkeme ve icra dairesi nezdinde başkası adına iş takip etmek avukatlara ait bir yetkidir (Avukatlık Kanunu m. 35).

Kira uyuşmazlıklarında hak kaybı çoğunlukla sürelerden kaynaklanır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde açılması (TBK m. 350) veya iki haklı ihtar sebebiyle davanın kira süresinin, bir yıldan uzun kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması (TBK m. 352/2) bu sürelere örnektir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Evet. 7445 sayılı Kanun'la HUAK'a eklenen 18/B maddesine göre 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu kuralın istisnası, kiralananın İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; başvurunun zamanlaması da davanın sonucunu etkileyebilir. Bu konuda verilen bir istinaf kararı arabulucuya erken başvuru karar notunda incelenmiştir. Terimin kısa açıklaması için zorunlu arabuluculuk maddesine bakılabilir.

İzmir'de kira davası nerede görülür?

Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemelerinde görülür (HMK m. 4). İzmir merkez ilçelerine ilişkin dosyaların önemli bir kısmı Bayraklı'daki İzmir Adliyesi'nde yer alan sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir.

Kararlara karşı istinaf incelemesi İzmir Bölge Adliye Mahkemesi'nin hukuk dairelerinde yapılır. Kira icra takipleri ise ilgili icra dairesinde yürütülür. İzmir'deki kira süreçlerine genel bakış ve iletişim bilgileri İzmir kira avukatı sayfasında yer almaktadır.

Kira avukatıyla süreç nasıl başlar?

Süreç; kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarname ve tebligatlar gibi belgelerin incelenmesiyle başlar. Ardından uygulanacak hukuki yol ve süreler belirlenir, vekâletname noterden düzenlenir.

İlk görüşme telefonla yapılabilir; belgeler WhatsApp veya e-posta ile iletilebilir. Dava veya takibin sonucu önceden bilinemez; değerlendirme, somut dosyadaki belgelere ve delillere göre yapılır.