Deprem Gerekçesiyle İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Zemin Endişesi Yeterli mi?

Kısa Cevap

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, malikin kiracı olarak oturduğu ilçenin depreme dayanıksız olduğu yönündeki genel bir endişe, tek başına ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlamaz. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi, 30.03.2026 tarihli ve 2025/2656 E. 2026/1289 K. sayılı kararında, oturulan konutla ilgili rapor veya yıkım kararı gibi resmi bir belge sunulmadığını ve dava konusu taşınmazın satılığa çıkarıldığını gözeterek davanın reddine ilişkin ilk derece kararını yerinde bulmuş, istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Karar özeti

• Mahkeme: İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesi, E. 2025/2656, K. 2026/1289, karar tarihi 30.03.2026 (oy birliği, kesin)
• İncelenen karar: İstanbul 33. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2024/548 E. 2025/116 K., 11.02.2025 (davanın reddi)
• Konu: Malikin kiracı olarak oturduğu ilçenin depreme dayanıksız olduğu gerekçesiyle açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası (TBK m. 350)
• Sonuç: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanamamış; istinaf başvurusu HMK m. 353/1-b-1 uyarınca esastan reddedilmiştir.

Olay

• Taraflar arasında 01.06.2020 başlangıç tarihli, bir yıl süreli konut kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiralanan Beşiktaş'tadır.
• Malik, Bakırköy'de kiracı olarak oturmaktadır. 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş merkezli depremlerden sonra Bakırköy'ün zemininin depreme uygun olmadığı yönündeki kanaat ve bilgilendirmeler nedeniyle, zemininin daha iyi olduğunu ileri sürdüğü Beşiktaş'taki taşınmazına taşınmak istemiştir. Dava 26.06.2023 tarihinde açılmış ve süresinde açıldığı kabul edilmiştir.
• Davalı kiracı, deprem iddiasına ilişkin olarak gazete haberlerine dayanıldığını ve ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olmadığını savunmuştur.
• Davalının sunduğu ve davacının itiraz etmediği ilana göre dava konusu taşınmaz satılığa çıkarılmıştır. Davacı istinafta, dava uzayınca evi satmak için kısa süre ilana çıkardığını, kiracılı satamayacağını anlayınca ilanı kaldırdığını ileri sürmüştür.
• İlk derece mahkemesi tapu kayıtlarını, nüfus kayıt örneğini, ihtarnameleri ve kira sözleşmesini dosyaya almış, tanık dinlemiş ve davayı reddetmiştir. Yargılamada malikin sahip olduğu diğer taşınmazlar ve bunların neden tercih edilmediği de değerlendirmeye konu olmuştur.

Mahkemenin Değerlendirmesi

İlk derece mahkemesinin, Bölge Adliye Mahkemesince de yerinde görülen gerekçesinin deprem iddiasına ilişkin bölümü şöyledir:

"Davacı, kirada oturduğu Bakırköy bölgesinin depreme dayanıklı olmadığını iddia etmiş ise de, bu durum 6 şubat 2023'te meydana gelen depremle ortaya çıkmış bir durum olmayıp, 17 ağustos 1999 tarihinde meydana gelen depremden bu yana kamuoyunda ve basında tartışılan, bilinen bir olgudur. Kaldı ki Bakırköy'de bulunan her meskenin depreme dayanıksız olduğunun kabul edilmesi hayatın olağan akışına uygun değildir. Davacı tarafça kirada oturduğu evin depreme dayanıklılığı ile ilgili bir rapor ya da yıkım kararı gibi resmi bir evrak da ibraz edilmemiştir."

Daire, konut ihtiyacına dayalı tahliye için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğini; geçici, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtiyacın tahliye sebebi sayılamayacağını; ihtiyacın dava tarihinde var olması ve yargılama sırasında devam etmesi gerektiğini hatırlatmıştır. Davacının ihtiyacın gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olduğunu ispat edemediğini kabul ederek istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Hukuki Dayanak

TBK m. 350: İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

TBK m. 353: Dava açma süresinin uzaması

Kiraya veren, daha önce veya en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi izleyen uzamış kira yılı sonuna kadar açılabilir. Daire, dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğunu ve kendiliğinden gözetileceğini belirtmiştir.

İspat yükü

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat yükü davacı malikdedir. Kararda bu yükün, ilçeye ilişkin genel bilgi ve haberlerle karşılanamadığı kabul edilmiştir.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren açısından:

• Deprem gerekçesine dayanılıyorsa, ilçenin veya semtin genel risk durumundan çok, oturulan binaya özgü belgeler önem taşır: deprem dayanıklılığı raporu, riskli yapı tespiti veya yıkım kararı gibi resmi belgeler sunulabilir.
• Deprem riskinin uzun süredir bilinen bir olgu olması, ihtiyacın neden dava tarihinde zorunlu hale geldiğinin ayrıca açıklanmasını gerektirebilir.
• Dava sürerken veya öncesinde taşınmazın satılığa çıkarılması, taşınmazda oturma ihtiyacıyla çelişkili görülebilir ve ihtiyacın samimiyetine ilişkin değerlendirmeyi olumsuz etkileyebilir. İlanın kısa süre sonra kaldırılmış olması bu dosyada sonucu değiştirmemiştir.
• Malikin başka taşınmazları varsa, bunların ihtiyacı neden karşılamadığı açıklanabilir ve belgelenebilir; mahkemeler malikin diğer taşınmazlarını da değerlendirmeye almaktadır.

Kiracı açısından:

• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat yükü malikdedir. Genel nitelikteki haber ve kanaatlere dayanan iddialara karşı, bu iddiaların somut konutla ilgili olmadığı ileri sürülebilir.
• Taşınmazın satış ilanı gibi ihtiyaçla çelişen olgular delil olarak sunulabilir; bu dosyada davacının itiraz etmediği ilan ret gerekçelerinden biri olmuştur.

İhtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin diğer kararlar için yurt dışında yaşayan yeni malikin ihtiyaç davası, yeni malik ihtiyaç davasında fesih ihbarı şartı, arabulucuya erken başvuru ve ihtiyaç davası ve kiracının kendi evi varsa tahliye notları; davanın şartları için İzmir kiracı tahliye davası sayfası ve zorunlu arabuluculuk maddesi incelenebilir.

Sonuç

İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesi'nin 2025/2656 E. 2026/1289 K. sayılı kesin kararı, deprem gerekçesine dayanan ihtiyaç davalarında ispatın nasıl değerlendirildiğini göstermektedir: Bir ilçenin genel olarak depreme dayanıksız olduğu iddiası, oturulan konuta ilişkin rapor veya yıkım kararı gibi resmi belgelerle desteklenmedikçe ihtiyacı ispatlamaya yetmeyebilir; taşınmazın satılığa çıkarılması da ihtiyacın samimiyetini zayıflatır.

Her dosyada malikin konut durumu, sunulan belgeler ve taşınmazla ilgili davranışları farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için telefonla ön görüşme yapılabilir.