Kira Tespit Davasında Hak ve Nesafet İndirimi Oranını Kim Belirler? Yüzde 23 İndirim Yüksek mi?

Kısa Cevap

Kira tespit davasında eski kiracı lehine yapılacak hak ve nesafet (hakkaniyet) indiriminin oranı, bilirkişi tarafından değil, bizzat hakim tarafından belirlenir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 19.02.2019 tarihli ve 2017/7612 E. 2019/1309 K. sayılı kararında bilirkişinin bu konuda görüş bildirmesini hatalı bulmuş, yüzde 23 oranındaki indirimi yıllık enflasyon oranı karşısında çok yüksek saymış ve karar tarihindeki ekonomik koşullarda yüzde 5-10 civarında bir indirimin hakkaniyete uygun olacağını belirtmiştir.

Karar özeti

• Mahkeme: Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi, E. 2017/7612, K. 2019/1309, karar tarihi 19.02.2019
• Konu: Kira tespit davasında eski kiracı lehine yapılacak hak ve nesafet indiriminin oranı ve bu oranı kimin belirleyeceği
• Tespitler: İndirim oranı hakimin takdirindedir; bilirkişinin bu konuda görüş bildirmesi hatalıdır. Yüzde 23 indirim çok yüksektir.
• Oran: Karar tarihindeki ekonomik durum ve enflasyon oranları gözetildiğinde yüzde 5-10 civarında indirim hakkaniyete uygun görülmüştür.

Olay

Bu not, kararın paylaşılan gerekçe bölümüne dayanmaktadır; davanın tarafları, kira bedelleri ve istinaf sonucu bu bölümde yer almadığından burada da yer verilmemiştir.

Gerekçeden anlaşılan olgular şunlardır:

• Dava bir kira tespit davasıdır ve davalı eski kiracıdır.
• İlk derece yargılamasında bilirkişi, hak ve nesafet indirimi konusunda görüş bildirmiştir.
• Yeni kira bedeli belirlenirken yüzde 23 oranında hak ve nesafet indirimi uygulanmıştır.

Dairenin Değerlendirmesi

Gerekçenin ilgili bölümü şöyledir:

"Ayrıca davalının eski kiracı olması nedeni ile hak ve nesafet indiriminin hangi miktarda yapılması gerektiği, yargı yetkisi içerisinde bizzat hakim tarafından değerlendirilecek bir konu olup, bilirkişi tarafından hak ve nesafet indirimi konusunda görüş bildirilmesi hatalıdır. Kaldı ki % 23 oranında hak ve nesafet indirimi yıllık enflasyon oranı değerlendirildiğinde çok yüksek bir orandır. Yargıtay kararlarında belirtilen %10-%15 hak ve nesafet indirimi oranları ülkemizde enflasyonun çok yüksek olduğu dönemler için geçerli olsa da son yıllarda ki ekonomik durum ve enflasyon oranları göz önünde bulundurulduğunda hak ve nesafet indiriminin % 5-% 10 civarında yapılması hakkaniyete uygun olacaktır."

Daire iki ayrı noktaya değinmiştir:

1. Yetki hakimdedir. İndirimin oranı hukuki bir takdir konusudur. Bilirkişi teknik konularda görüş bildirebilir; ancak hakkaniyete göre ne kadar indirim yapılacağı yargı yetkisi içindedir.
2. Oran, dönemin ekonomik koşullarıyla birlikte değerlendirilir. Daire, yüksek enflasyon dönemleri için öngörülen yüzde 10-15 oranlarının, karar tarihindeki koşullarda yerini yüzde 5-10 civarına bırakması gerektiğini belirtmiştir. Buradaki "son yıllar" ifadesi kararın verildiği 2019 yılı öncesini anlatmaktadır; oranların bugün nasıl uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Hukuki Dayanak

TBK m. 344/3: Hakkaniyete göre belirleme

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve beş yıldan sonra yenilenen kira dönemlerinde yeni kira bedeli; hakim tarafından TÜFE oranındaki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. Hak ve nesafet indirimi, emsal bedellerden hareket edilirken kiracının eski kiracı olması gözetilerek yapılan indirimdir.

HMK m. 266: Bilirkişinin görev alanı

Bilirkişiye, çözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde başvurulur; hakimin genel bilgi veya hukuki bilgiyle çözebileceği konularda bilirkişiye başvurulamaz. Kararda indirim oranının bilirkişi görüşüne bırakılamayacağı bu ilkeyle uyumludur.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren açısından:

• Bilirkişi raporunda hak ve nesafet indirimi oranı önerilmişse, bu oranın hakimi bağlamadığı ve bilirkişinin bu konuda görüş bildirmesinin hatalı bulunduğu rapora itirazda ileri sürülebilir.
• Yüksek bir indirim oranı uygulanmışsa, kararın verildiği dönemin ekonomik koşulları gözetilerek oranın yerindeliği istinafta tartışılabilir.

Kiracı açısından:

• Eski kiracı olmak, emsal bedeller esas alınırken indirim yapılması için gözetilen bir durumdur. Oranın somut olayda hakkaniyete uygun belirlenmesi talep edilebilir.
• İndirim oranı sabit değildir; bu kararda belirtilen oranlar 2019 yılı koşullarına göre yapılmış bir değerlendirmedir.

Hakkaniyet indirimi yapılan davada vekâlet ücreti ve masrafların dağılımı için kira tespit davasında hakkaniyet indirimi, emsal ve bilirkişi incelemesi için kira tespit davasında emsal ve bilirkişi, beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler için 5 yıl sonra yenilenen sözleşmede kira tespiti notları; davanın şartları için İzmir kira tespit davası sayfası ve kira artış oranı maddesi incelenebilir.

Sonuç

Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi'nin 19.02.2019 tarihli, 2017/7612 E. 2019/1309 K. sayılı kararına göre kira tespit davasında hak ve nesafet indiriminin oranı hakim tarafından belirlenir; bilirkişinin bu konuda görüş bildirmesi hatalıdır. Daire, karar tarihindeki ekonomik koşullarda yüzde 23 oranındaki indirimi çok yüksek bulmuş ve yüzde 5-10 civarında bir indirimi hakkaniyete uygun görmüştür.

Her dosyada kira süresi, emsal bedeller ve dönemin ekonomik koşulları farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için telefonla ön görüşme yapılabilir.