Kira Tespit Davası Açıldıktan Sonra Kiracı Çıkarsa Yargılama Giderini Kim Öder?

Kısa Cevap

Yeni kira döneminden önce açılan bir kira tespit davası, kiracının sözleşmeyi kanuna uygun şekilde sona erdirip yeni dönem başlamadan kiralananı tahliye etmesi nedeniyle konusuz kalırsa, yargılama giderleri kiraya veren üzerinde bırakılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.06.2026 tarihli ve 2026/2389 E. 2026/3804 K. sayılı kararıyla bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını bu yönde gidermiştir. Daireye göre kiracının TBK m. 347'deki bildirim hakkını kullanması yasal bir haktır ve bu durumda kiracının davanın açılmasına sebebiyet verdiğinden söz edilemez.

Karar özeti

• Mahkeme: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2389, K. 2026/3804, karar tarihi 15.06.2026 (oy birliğiyle, kesin)
• Karar türü: Bölge adliye mahkemesi kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi (5235 sayılı Kanun m. 35)
• Uyuşmazlık: Tespiti istenen dönemden önce açılan kira tespit davasının, kiracının yeni dönem başlamadan tahliyesiyle konusuz kalması halinde yargılama giderlerinin hangi tarafa yükleneceği
• Görüş ayrılığı: İstanbul BAM 35. HD giderleri kiracıya yüklemiş; Bursa BAM 4. HD, Antalya BAM 6. HD ve Sakarya BAM 6. HD kiraya veren üzerinde bırakmıştır.
• Sonuç: Kiracı davaya sebebiyet vermiş sayılmaz; yargılama giderleri kiraya veren üzerinde bırakılır (HMK m. 331).

Uyuşmazlık Nasıl Doğdu?

Kira tespit davası her zaman açılabildiğinden (TBK m. 345/1), uygulamada kiraya verenler davayı çoğu zaman tespiti istenen dönem başlamadan, içinde bulunulan kira yılında açmaktadır. Bu davalardan bazılarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememiş ve yeni dönem başlamadan taşınmazı tahliye etmiştir. Tahliye ile kira ilişkisi sona erdiği için davanın konusu ortadan kalkmıştır.

Bölge adliye mahkemeleri bu durumda yargılama giderlerinin kime yükleneceği konusunda farklı sonuçlara ulaşmıştır:

• İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesi (2023/4231 E. 2025/3135 K.): Dava tarihinde kira ilişkisi devam ettiği ve kiraya verenin dava açma hakkı bulunduğu için kiraya verenin haklı olduğunu kabul etmiş; yargılama gideri ve vekâlet ücretini kiracıya yüklemiştir.
• Bursa BAM 4. HD, Antalya BAM 6. HD ve Sakarya BAM 6. HD: Davanın yeni dönemden önce açıldığını, kiracının yeni dönem gelmeden kanuni hakkını kullanarak çıktığını ve davaya sebebiyet vermediğini kabul ederek giderleri kiraya veren üzerinde bırakmıştır.

İstanbul BAM Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu, uyuşmazlığın giderilmesini Yargıtay'dan istemiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Değerlendirmesi

Daire, kiraya verenin yeni dönem başlamadan dava açmasında usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığını kabul etmiştir. Ancak aynı dönemde kiracının da TBK m. 347 uyarınca sözleşmeyi yenilememe hakkı vardır. Daireye göre TBK m. 345'in davanın her zaman açılabileceğini düzenlemesi, kiracının bu hakkını kullanmasına engel olmadığı gibi açılan davanın haklı olduğu sonucunu da doğurmaz.

Kararın hüküm fıkrası şöyledir:

"Kira bedelinin tespiti davalarında, davanın, kira bedelinin tespiti istenen dönemden önce açılması ancak kiracının yeni kira dönemi başlamadan kiralananı tahliye etmesi ile davanın konusuz kalması halinde, kiracının davanın açılmasına sebebiyet verdiğinden söz edilemeyeceğinden yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacağına, bu durumda yargılama giderlerinin kiraya veren üzerinde bırakılması gerektiğine (...) uyuşmazlığın bu şekilde giderilmesine"

Vekâlet ücreti de yargılama giderleri arasında yer aldığından (HMK m. 323), bu sonuç karşı taraf vekâlet ücreti bakımından da önem taşır.

Hukuki Dayanak

TBK m. 345: Dava açma zamanı

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Belirlenen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalıdır; bu durumda dava izleyen kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Sözleşmede artış şartı varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

TBK m. 347: Kiracının on beş günlük bildirimi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiracı bu bildirimi yaparak sözleşmeyi dönem sonunda sona erdirebilir; bunun için bir sebep göstermesi gerekmez.

HMK m. 331: Konusuz kalan davada yargılama giderleri

Davanın konusuz kalması nedeniyle esas hakkında karar verilmesine gerek bulunmayan hallerde hakim, yargılama giderlerini davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre takdir eder. Yargıtay, tespiti istenen dönem henüz başlamamışken kanuni hakkını kullanan kiracının bu değerlendirmede haksız sayılamayacağını kabul etmiştir.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiraya veren açısından:

• Davanın açılma zamanı yargılama giderleri bakımından sonuç doğurabilir. Tespiti istenen dönemden çok önce açılan dava, kiracının dönem sonunda çıkması halinde giderlerin kiraya verende kalması riskini taşır.
• TBK m. 345 farklı zamanlama seçenekleri sunar: dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılabilir; bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılarak dava izleyen dönem içinde açılabilir; sözleşmede artış şartı varsa dava yeni dönem içinde açılabilir. Kiracının on beş günlük bildirim süresi geçtikten sonra açılan davada, kiracının sözleşmeyi yenilemeyeceği önceden belli olur.
• Kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur; arabuluculuk süreci de zamanlama planına dahil edilmelidir.
• Kiracının kira artışını kabul etmediğini gösteren yazışma ve bildirimler, davaya kiracının sebebiyet verdiğinin ileri sürüldüğü durumlarda delil olarak önem taşıyabilir.

Kiracı açısından:

• Açılmış bir kira tespit davası, kiracının TBK m. 347'deki bildirim hakkını ortadan kaldırmaz. Sözleşmeyi yenilememe bildirimi, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce ve ispat edilebilir şekilde yapılabilir.
• Kararın kapsamı, tahliyenin yeni kira dönemi başlamadan gerçekleştiği durumdur. Tahliye yeni dönem başladıktan sonra gerçekleşirse veya davaya kiracının davranışı sebep olmuşsa sonuç farklı değerlendirilebilir.
• Tahliye tarihi ve anahtar teslimi tutanakla belgelenebilir; konusuz kalma kararında bu tarih belirleyicidir.
• Sözleşme süresi dolmadan yapılan erken tahliyede kira borcuna ilişkin ayrı sonuçlar doğabilir (TBK m. 325). Kiracının hakları hakkında genel bilgi için kiracı hakları maddesi incelenebilir.

Yargılama giderlerinin hakkaniyet indirimi yapılan davalardaki dağılımı için kira tespit davasında hakkaniyet indirimi ve vekalet ücreti karar notu, davanın şartları ve süreci için İzmir kira tespit davası sayfası, yasal artış sınırı için kira artış oranı maddesi incelenebilir.

Sonuç

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026/2389 E. 2026/3804 K. sayılı kararı, kira tespit davasının erken açılması ile kiracının sözleşmeyi yenilememe hakkı arasındaki ilişkiyi netleştirmiştir: Kiraya veren davayı tespiti istenen dönemden önce açabilir; ancak kiracı TBK m. 347'ye uygun bildirimle yeni dönem başlamadan çıkarsa dava konusuz kalır ve yargılama giderleri kiraya veren üzerinde bırakılır. Bu nedenle davanın hangi tarihte açılacağı, kiraya veren açısından usul ekonomisi bakımından da önem taşır.

Her dosyada sözleşme tarihi, artış şartı, bildirimlerin zamanı ve tahliye tarihi farklı sonuç doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için telefonla ön görüşme yapılabilir.