Yurt Dışında veya Başka Şehirde Yaşayan Ev Sahibi İzmir'deki Kira Sorununu Nasıl Takip Eder?

Kısa Cevap

İzmir'de kiraya verilmiş bir evi olan ve yurt dışında ya da başka bir şehirde yaşayan malik, kira uyuşmazlığını çoğu zaman İzmir'e gelmeden takip edebilir. Bunun için avukata vekâletname verilmesi, kira ilişkisine ait belgelerin dijital olarak iletilmesi ve iletişim kanallarının baştan belirlenmesi yeterli olabilir. Zorunlu arabuluculuk, ihtarname, icra takibi, tahliye davası ve tahliyenin fiilen gerçekleştirilmesi avukat aracılığıyla yürütülebilir.

Bu yazı, uzaktan yaşayan malikin İzmir'deki kira ilişkisinde karşılaşabileceği adımları sırasıyla ele alır. Kira avukatının genel olarak hangi işleri takip ettiği İzmir'de kira avukatı ne iş yapar yazısında anlatılmıştır.

Uzaktan yaşayan ev sahibi hangi durumlarda hukuki destek ister?

Uzakta yaşayan malikler en çok şu durumlarda kira avukatına başvurur:

Yurt dışından vekâletname nasıl verilir?

Uzaktan takip edilen bir dosyanın ilk adımı vekâletnamedir. Vekâletnamenin düzenlendiği yer, malikin nerede yaşadığına göre değişir:

• Yurt dışında: Bulunulan ülkedeki Türk konsolosluğu noterlik işlemlerini yapar; vekâletname konsoloslukta düzenlenebilir.
• Yabancı noterde: Yabancı bir noterde düzenlenen vekâletname, kural olarak Lahey Sözleşmesi'ne taraf ülkelerde apostil şerhi alınarak ve Türkiye'de Türkçe tercümesi onaylatılarak kullanılabilir.
• Türkiye'de başka bir şehirde: Herhangi bir noterden vekâletname verilebilir; İzmir'de bir noter seçilmesi gerekmez.

Vekâletnamede dava açma ve takip yetkisinin yanında; sulh olma, feragat, kabul ve alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvurma gibi özel yetkilerin açıkça yazılması gerekir (HMK m. 74). Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma imzalanabilmesi bu yetkilere bağlıdır. Vekâletnamede bulunması gereken yetkiler İzmir kira avukatı seçerken yazısında ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Avukata hangi belgeler uzaktan iletilebilir?

Belgelerin taranmış veya fotoğraflanmış kopyaları ilk değerlendirme için genellikle yeterlidir. Asıl belgeler gerektiğinde kargo veya güvendiği bir yakını aracılığıyla gönderilebilir.

• Kira sözleşmesi ve varsa ekleri, tadil sözleşmeleri
• Tapu kaydı
• Kira ödemelerine ait banka hesap dökümleri
• Kiracıyla yapılan yazışmalar ve gönderilen ihtarnameler
• Varsa tahliye taahhütnamesi
• Kimlik belgesi ve güncel yurt dışı veya yurt içi adres bilgisi

Kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması uzaktan takipte ispatı kolaylaştırır. Elden yapılan ödemelerde uyuşmazlık çıktığında ispat güçleşebilir.

Zorunlu arabuluculuk uzaktan yürütülebilir mi?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Malik, arabuluculuk görüşmelerinde avukatı tarafından temsil edilebilir. Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği, görüşmelerin ses ve görüntü aktarımı sağlayan elektronik araçlarla yapılmasına da imkân tanır; bu nedenle malik gerektiğinde görüşmeye uzaktan katılabilir.

Arabuluculuk süreci kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırılır ve zorunlu hallerde bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanırsa, avukatların da imzaladığı anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır. Süreç hakkında ayrıntılı bilgi İzmir kira arabuluculuğu sayfasında ve zorunlu arabuluculuk maddesinde yer alır.

Arabuluculuk her yol için şart değildir: Kira alacağına veya tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi arabuluculuk aşaması olmadan başlatılabilir.

Kira ödenmiyorsa uzaktan ne yapılabilir?

Kira ödenmediğinde iki temel yol vardır:

1. Temerrüt ihtarı ve tahliye davası: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilir ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir (TBK m. 315).
2. İlamsız icra takibi: Kira alacağı için icra takibi başlatılır; örnek 13 ödeme emri ile kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilir (İİK m. 269).

Her iki yol da vekâletname verilen avukat tarafından yürütülebilir. İcra yoluyla izlenecek adımlar İzmir kira alacağı icra takibi sayfasında anlatılmıştır.

Yurt dışında yaşayan malik ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir mi?

Malik veya yakınları için konut ihtiyacı varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir (TBK m. 350). Yurt dışında yaşayan malik bakımından mahkemeler, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını özellikle dikkatle inceler. Türkiye'ye kesin dönüş, İzmir'de başlayacak bir iş veya eğitim gibi olguların belgelerle desteklenmesi önem taşır.

Taşınmazı sonradan satın alan ve yurt dışında yaşayan yeni malikin ihtiyaç iddiasının nasıl değerlendirildiği yurt dışında yaşayan yeni malikin ihtiyaç davası karar notunda incelenmiştir. Tahliye sebeplerinin tamamı İzmir kiracı tahliye davası sayfasında yer alır.

Malik duruşmalara gelmek zorunda mı?

Kural olarak hayır. Vekille temsil edilen tarafın duruşmalarına avukatı katılır; tebligatlar da avukata yapılır. Mahkemenin tarafın bizzat dinlenmesine karar vermesi istisnai bir durumdur.

Malik dosyayı kendisi de izleyebilir: e-Devlet üzerinden erişilen UYAP Vatandaş Portal'da dava ve icra dosyalarının durumu görüntülenebilir. Malikin e-Tebligat adresi varsa kendisine yapılacak tebligatlar da elektronik ortamda ulaşır.

Tahliye kararı alındıktan sonra ne olur?

Tahliye kararı veya kesinleşen icra takibi sonrasında tahliye, icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir. Tahliye günü taşınmazın teslim alınması avukat tarafından yapılabilir; malikin İzmir'de bulunması zorunlu değildir. Teslim sırasında taşınmazın durumunun tutanakla tespit edilmesi, olası hasar talepleri bakımından önem taşır.

Kiracı taşınmazı hasarlı bıraktıysa hasarın sulh hukuk mahkemesi aracılığıyla delil tespiti yoluyla belgelenmesi istenebilir (HMK m. 400). Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan doğan yıpranmalar bunun dışındadır (TBK m. 334).

Uzaktan takip edilen bir dosyada iletişim nasıl planlanır?

• Hangi aşamada bilgi verileceği ve hangi kanalın kullanılacağı (e-posta, telefon veya mesajlaşma) baştan belirlenebilir.
• Saat farkı varsa görüşme zamanları önceden planlanabilir.
• Arabuluculuk teklifleri gibi karar gerektiren konularda malikin talimatı yazılı olarak alınabilir.
• Belgelerin asıllarının saklandığı yer ve gerektiğinde nasıl gönderileceği netleştirilebilir.

Uzakta yaşayan malikin kiracıyla ilişkisini baştan düzenlemesi de sonraki uyuşmazlıkları azaltabilir. Yeni bir kira ilişkisi kurulacaksa kira sözleşmesi örneği ve İzmir kira sözleşmesi sayfaları incelenebilir. Ev sahibinin genel olarak başvurabileceği yollar ev sahipleri için İzmir kira avukatı yazısında özetlenmiştir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut dosyada izlenecek yol, kira sözleşmesine, ödemelerin durumuna ve malikin bulunduğu ülkeye göre değişebilir; İzmir kira avukatı sayfasındaki iletişim kanallarından ön görüşme talep edilebilir.