Kiracılı Ev Satın Alan Yeni Malik İzmir'de Nelere Dikkat Etmeli?

Kısa Cevap

Kiracılı bir ev satın alan yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Kiracıyı yalnızca evin satılmış olması nedeniyle çıkaramaz. Kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı varsa, tapuda edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra tahliye davası açabilir ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 351).

Bu nedenle kiracılı ev alacak kişinin, satış öncesinde kira sözleşmesini ve kiracının durumunu incelemesi, satıştan sonra da ilk bir ayı iyi değerlendirmesi önem taşır.

Satın almadan önce neler kontrol edilmeli?

Satıcıdan kira sözleşmesinin bir örneğinin ve kira ödemelerine ait banka kayıtlarının istenmesi, satın almadan önce bu bilgilerin doğrulanmasını kolaylaştırır. 10 yıllık uzama süresi dolmuş eski bir kira ilişkisi, yeni malik için farklı tahliye imkânları doğurabilir.

Yeni malik kira sözleşmesiyle bağlı mıdır?

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın mülkiyeti herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Bu sonuç için ayrı bir devir sözleşmesi gerekmez. Kira bedeli, kira süresi ve sözleşmenin diğer şartları kural olarak yeni malik bakımından da geçerlidir.

Satış sonrasında kiracıya yazılı bildirim yapılarak kira bedelinin bundan sonra yeni malike ödenmesi gerektiği ve ödeme yapılacak banka hesabı bildirilebilir. Bildirim yapılmadan önce kiracının iyi niyetle eski malike yaptığı ödemeler konusunda uyuşmazlık çıkmaması için bildirimin satıştan sonra gecikmeden yapılması yerinde olur.

Yeni malik kiracıyı nasıl tahliye edebilir?

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye için iki yolu vardır (TBK m. 351):

1. Bildirim ve altı ay sonra dava: Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir.
2. Sözleşme süresinin bitimi: Yeni malik, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Her iki yolda da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlanmalıdır. Bildirimin içeriği ve sürelerin hesaplanmasına ilişkin bir değerlendirme yeni malikin tahliye bildirimi ve fesih ihbar süresi karar notunda yer alır.

Yeni malik yurt dışında yaşıyorsa ihtiyacın samimiyeti daha dikkatli incelenebilir; bu konudaki bir değerlendirme yurt dışında yaşayan yeni malikin ihtiyaç davası karar notundadır. Uzaktan takip edilen dosyalar için yurt dışında veya başka şehirde yaşayan ev sahibi yazısı incelenebilir.

Yeni malik başka tahliye sebeplerine dayanabilir mi?

Evet. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olduğundan, kanundaki diğer tahliye sebeplerine de dayanabilir:

• Kiracının temerrüdü (TBK m. 315): Kira ödenmezse otuz günlük süre verilerek sözleşme feshedilebilir.
• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi.
• Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1): Kiracının yazılı tahliye taahhüdü varsa icra yoluyla tahliye istenebilir.
• Esaslı onarım veya yeniden inşa (TBK m. 350/2): Kiralananın kullanımını imkânsız kılan esaslı bir onarım gerekiyorsa.

Tahliye sebeplerinin tamamı İzmir kiracı tahliye davası sayfasında anlatılmıştır.

Eski malike verilen tahliye taahhüdü kullanılabilir mi?

Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olduğundan, kiracının önceki malike verdiği geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılabileceği kabul edilmektedir. Ancak taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulması gerekir.

Tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklarda arabuluculuk ve dava süresi ilişkisi tahliye taahhüdü, yeni malik ve arabuluculuk karar notunda incelenmiştir. İcra yolu için İzmir tahliye taahhüdü icrası sayfası incelenebilir.

Yeni malik kira bedelini artırabilir mi?

Yeni malik, kira sözleşmesindeki artış şartlarına bağlıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerindeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez (TBK m. 344). Beş yıllık kira süresi dolmuşsa veya kira bedeli emsallerin belirgin biçimde altında kaldıysa kira tespit davası değerlendirilebilir. Hesaplama için kira artış oranı hesaplama aracı, dava için İzmir kira tespit davası sayfası incelenebilir.

Satıştan sonra ilk bir ayda neler yapılabilir?

• Tapu tarihinin not edilmesi ve bir aylık bildirim süresinin hesaplanması
• İhtiyaç varsa kiracıya yazılı bildirim yapılması (noter aracılığıyla ihtarname ispat kolaylığı sağlar)
• Kira bedelinin ödeneceği yeni hesap bilgisinin kiracıya bildirilmesi
• Kira sözleşmesi, depozito ve ödeme kayıtlarının eski malikten teslim alınması
• Devam eden dava veya icra takibi varsa dosya durumunun incelenmesi

İhtarnamenin içeriği ve gönderilmesi kira ihtarnamesi nasıl gönderilir yazısında anlatılmıştır. Ev sahiplerinin genel olarak başvurabileceği yollar ev sahipleri için İzmir kira avukatı yazısında özetlenmiştir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Satış öncesi kira sözleşmesinin incelenmesi veya satış sonrası sürelerin hesaplanması için İzmir kira avukatı sayfasından ön görüşme talep edilebilir.